Inovações

Obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo em benefício do condomínio, modificando as coisas comuns em sentido material, bem como todas e quaisquer alterações ao seu uso, como por exemplo, a montagem de painéis solares, o alargamento da porta de entrada do edifício ou a instalação de um elevador.

Tratando-se de inovações a realizar nas partes comuns, as mesmas têm de ser autorizadas por maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.A aprovação para a realização de uma inovação terá necessariamente de ser obtida na assembleia de condóminos, pois só assim é possível elaborar a acta que faz prova das deliberações.

O artigo 1425º, nº 2, do Decreto-Lei 267/94, de 25 de Outubro estabelece uma verdadeira proibição em relação às inovações que possam prejudicar qualquer dos condóminos na utilização quer das coisas próprias, quer das coisas comuns – mesmo havendo autorização da maioria qualificada de condóminos e das autoridades administrativas.

Fonte: Artigo publicado no jornal OJE em 12.02.2009 e no Site LDC - http://www.ldc.pt/pt/noticias/2009/2009_h.php

Elementos a ter em conta no Contrato de Seguro

Ao contratar um seguro de incêndio ou multi-riscos condomínio deve ter-se em atenção que cada seguradora é livre de fixar os seus próprios preços, pelo que é prudente pedir preço a várias seguradoras.

O prémio do seguro é pago adiantadamente em relação ao prazo seguro, por isso é preciso verificar se existe verba suficiente no orçamento do condomínio ou se é necessária uma quota extra.

Caso o condomínio não possa proceder ao pagamento adiantado do prémio do seguro, pode optar pelo fraccionamento do prémio, sendo que isso implica um agravamento no seu valor.

Devem identificar-se previamente os riscos contra os quais se pretende segurar o condomínio para encontrar o seguro mais adequado ao caso concreto.

Deve ler-se atentamente o contrato e esclarecer-se, no caso de sinistro, sobre o montante do prémio, as principais limitações e data de renovação do contrato.

Deve-se estar muito bem esclarecido sobre os riscos automaticamente cobertos pelo contrato – e os que dele estão excluídos.

É preciso ter em conta os critérios utilizados pela seguradora para determinar as indemnizações a liquidar: nomeadamente, se esta considera a regra proporcional ou se os contratos são estipulados em primeiro risco absoluto.

Verificar as franquias aplicáveis às diversas coberturas e correspondentes preços do seguro.

Saber sempre quais os agravamentos que a seguradora pratica, por exemplo, por se tratar de um imóvel pouco habitado; ou os descontos que considera, pela existência de um sistema de protecção contra roubo, pela existência de piscina no condomínio, etc.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/03/03/elementos-a-ter-em-conta-no-contrato-de-seguro/

Empresas de Administração de Condomínios: os benefícios da profissionalização da actividade

Administrar o condomínio é um cargo de responsabilidade que exige alguns conhecimentos específicos sobre contabilidade e legislação; a opção de muitos condóminos começa a ser, cada vez mais, a contratação de empresas especializadas nesta área.

Embora possa considerar-se, numa primeira abordagem, que a auto gestão do condómino seja mais económica (porque o administrador condómino não é, normalmente, remunerado e a empresa cobra um valor pela prestação dos seus serviços), é importante perceber que a mais valia que uma administração profissional traz ao condomínio não tem que traduzir-se, necessariamente, num acréscimo de custos para o condomínio.

As empresas têm maior poder negocial, o que permite, muitas vezes, melhores preços e condições na contratação de serviços e compra de equipamentos, obtendo vantagens para o condomínio que o condómino administrador dificilmente conseguiria.

Zelar pelos interesses económicos do condomínio passa pela racionalização dos recursos e meios, traduzindo-se, sempre que possível, numa poupança para os condóminos.

As empresas desta área apresentam, cada vez mais, uma imagem e serviço de qualidade, buscando a perfeição na execução das tarefas que se propõem fazer.

A tecnologia apresenta, como suporte, a competência profissional e a transparência, privilegiando o contacto e a informação actualizada aos condóminos.

Muitos conflitos de vizinhança sobre questões de condomínio acabam por ser resolvidos mais facilmente com a intervenção do profissional. Imparcial e experiente, ele estará sempre melhor habilitado a ajudar os condóminos a encontrar uma solução satisfatória, salvaguardando as boas relações de vizinhança.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/11/11/empresas-de-administracao-de-condominios-os-beneficios-da-profissionalizacao-da-actividade/

Quotas em atraso de vida

As quotas em dívida são um dos maiores problemas dos condomínios.Se pensa que a razão principal deste incumprimento se deve à falta de liquidez dos condóminos, desengane-se.

Tem-se constatado que a maior causa do não pagamento das quotas ao condomínio é o facto de os condóminos utilizarem este incumprimento como “vingança” por mal entendidos, desacordos, protestos referentes a inconformidades ou ilegalidades, mau uso de partes e equipamentos comuns por parte de condóminos, mau estar provocado por alguns vizinhos, inércia do administrador na resolução de problemas, ou simplesmente demonstração do “mau feitio”.

Pois bem, o não pagamento das quotas atempado como resposta a estas questões é como querer apagar um fogo com gasolina, na medida em que só vai as vai agravar.

Desde que o orçamento anual do condomínio tenha sida legalmente aprovado, não há nenhum motivo que fundamente o não pagamento da quota. Tal atitude é um tiro no próprio pé, já que as acções judiciais para cobrança de quotas em divida estão cada vez mais facilitadas e céleres.Quem dá importância aos protestos, reclamações ou reivindicações de um condómino que não paga as quotas? A resposta que se ouvirá é… certamente a que está a pensar.

O assunto merece reflexão principalmente para que os incumpridores não se tornem naquilo que não querem que os seus vizinhos sejam.Se pretende fazer prevalecer a sua ideia ou vontade, então faça-o pelo bom exemplo e pela importância positiva que tem no condomínio.Afinal, no condomínio todos têm um interesse comum: viver em harmonia e segurança.

Viver bem onde se mora depende da disposição de cada condómino para ser assertivo, participativo, e cumpridor dos seus deveres.As quotas em dívida são um dos maiores problemas dos condomínios.Se pensa que a razão principal deste incumprimento se deve à falta de liquidez dos condóminos, desengane-se.

Tem-se constatado que a maior causa do não pagamento das quotas ao condomínio é o facto de os condóminos utilizarem este incumprimento como “vingança” por mal entendidos, desacordos, protestos referentes a inconformidades ou ilegalidades, mau uso de partes e equipamentos comuns por parte de condóminos, mau estar provocado por alguns vizinhos, inércia do administrador na resolução de problemas, ou simplesmente demonstração do “mau feitio”.

Pois bem, o não pagamento das quotas atempado como resposta a estas questões é como querer apagar um fogo com gasolina, na medida em que só vai as vai agravar.

Desde que o orçamento anual do condomínio tenha sida legalmente aprovado, não há nenhum motivo que fundamente o não pagamento da quota. Tal atitude é um tiro no próprio pé, já que as acções judiciais para cobrança de quotas em divida estão cada vez mais facilitadas e céleres.Quem dá importância aos protestos, reclamações ou reivindicações de um condómino que não paga as quotas? A resposta que se ouvirá é… certamente a que está a pensar.

O assunto merece reflexão principalmente para que os incumpridores não se tornem naquilo que não querem que os seus vizinhos sejam.Se pretende fazer prevalecer a sua ideia ou vontade, então faça-o pelo bom exemplo e pela importância positiva que tem no condomínio.Afinal, no condomínio todos têm um interesse comum: viver em harmonia e segurança.
Viver bem onde se mora depende da disposição de cada condómino para ser assertivo, participativo, e cumpridor dos seus deveres.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/09/15/quotas-em-atraso-de-vida/

Gestão de Conflitos de Vizinhança

Os conflitos são inerentes à vida humana. Todas as pessoas são diferentes, possuem descrições pessoais e particulares da sua realidade e têm, por conseguinte, desejos, atitudes e comportamentos distintos.

Normalmente, os conflitos ocorrem quando as pessoas percebem que os seus objectivos são incompatíveis. No condomínio, esta incompatibilidade manifesta-se quase sempre no uso abusivo da fracção autónoma e das partes comuns, perturbando o sossego ou a segurança dos restantes condóminos.

Ironicamente, conflitos surgem por pequenas coisas ou situações nunca abordadas entre os vizinhos – ou, por vezes, abordadas de forma demasiado exaltada. Sejam quais forem os conflitos de vizinhança que possam surgir num condomínio, deve haver sempre um esforço para resolvê-los de forma civilizada, pelo diálogo, evitando logo de início que o problema venha a antagonizar as partes. Todos os problemas são solucionáveis desde que as pessoas consigam comunicar, se entendam e mostrem dispostas a encontrar as melhores soluções para o condomínio, harmonizando os seus interesses pessoais com os colectivos.

Se os condóminos envolvidos num conflito não o conseguirem resolver, podem solicitar a intervenção do administrador que, se for pertinente, pode convocar uma assembleia extraordinária, deixando que esta se manifeste e delibere para tentar pôr fim ao problema.

Esgotados todos os meios de entendimento amigável, pode o condómino lesado enviar uma carta registada ao vizinho, que servirá de prova da tentativa amigável de resolução da questão ou, em último recurso, recorrer às autoridades competentes, nomeadamente Câmaras Municipais, autoridades policiais, Centros de Arbitragem, Julgados de Paz e Tribunais Judiciais.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/08/07/gestao-de-conflitos-de-vizinhanca/

Socorro! Mais uma assembleia de condomínio…

Uma assembleia de condomínio não tem que ser um momento de stress. Pelo contrário, é a altura própria par tomar decisões que contribuam para aumentar o bem-estar dos condóminos.
Para começar, é bom ter presente os pontos de convergência entre os condóminos:

- Ser feliz

- Viver em segurança

- Ter um condomínio aprazível e valorizadoSe as assembleias não decorrem com a tranquilidade que gostaria então é preciso ter uma atitude diferente para que o resultado seja melhor.

1 – Não critique. Apresente soluções.A crítica coloca o seu destinatário numa atitude de defesa. Ao arranjar argumentos para se justificar, a pessoa fecha-se na sua ideia, não estando receptivo a nenhuma outra.

2 – Não confronte directamente os que têm ideias diferentes, oiça-os e acrescente as suas ideias.O confronto directo apenas serve para exaltar os ânimos. Oiça o seu vizinho sem interromper. Compreenda o seu ponto de vista e acrescente a sua ideia à dele. Assim, não se sentirá posto em causa e prosseguirá o raciocínio conjuntamente consigo, até chegarem a uma conclusão.

3 – O que para si é óbvio pode não o ser para o seu vizinho.Cada um tem um entendimento diferente dos factos e do mundo que o rodeia. Quando apresentar as suas ideias, seja muito claro e concreto. Diga também como elas podem ser implementadas e os benefícios que trarão.

4 – Lembre-se que cada pessoa é importante no condomínio todos são importantes para o bem viver comum. Constata-se que nos condomínios onde todos convivem os conflitos não têm expressão significativa. O respeito aumenta e, como consequência, vive-se melhor.

Creio que este é um dos segredos: saia da sua casa, fale com os vizinhos e quem sabe se não encontra um grande amigo sob o mesmo tecto.A frieza duma assembleia entre estranhos pode ser transformada num encontro de pessoas que se conhecem e se respeitam.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/09/25/socorro-mais-uma-assembleia-de-condominio%E2%80%A6/

Actas não assinadas… válidas ou não?

O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, dispõe no seu artigo 1.º que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”. Ora, do preceito transcrito depreende-se que todos os que participaram na assembleia deverão assinar a acta, incluindo os condóminos que participaram na reunião. Porém, poderemos colocar a seguinte questão: se a mesma não for assinada por algum dos condóminos poderá aquela valer como acta e ter valor de título executivo?
Do diploma mencionado verifica-se porém que a lei não comina a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia com a inexistência, a ineficácia ou a nulidade. As deliberações da assembleia aprovadas e exaradas em acta representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos, mesmo para os que não tenham participado na reunião, e desde que tenham sido comunicadas aos condóminos ausentes, como impõe o n.º 6.º do artigo 1432.º do Código Civil.
Ora, não se compreendia tal regime relativamente aos condóminos ausentes se não se considerar a acta válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta. Aliás, e porque ninguém pode ser materialmente obrigado a assinar uma acta, pois caso contrário, qualquer condómino poderia obstar continuamente à validade das decisões da assembleia, o que seria inaceitável.
De acordo com o conselheiro Aragão Seia, qualquer condómino que se recuse a assinar uma acta deve ser notificado “como se de ausente se tratasse”. Assim sendo, não vemos qualquer razão para que a acta que não tenha sido assinada pelos condóminos não tenha a mesma força e natureza daquela que foi assinada por todos, sendo pois válida e eficaz, valendo inclusivamente como título executivo de acordo com o artigo 6.º do diploma mencionado, o qual prescreve que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Assim, se a acta da assembleia de condóminos onde está fixada a obrigação de pagamento para as despesas comuns do prédio constitui título executivo, ainda que o condómino não tenha estado presente nessa assembleia, por maioria de razão, tal acta valerá como tal e constituirá título executivo no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, não assinaram a acta, por se terem recusado.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/10/29/actas-nao-assinadas-validas-ou-nao/