domingo, 21 de março de 2010

Já limpou a sua chaminé?

Quando, no período de Inverno, 80% das chamadas de socorro referentes a incêndio recebidas pelos bombeiros correspondem a incêndios ocorridos em chaminés, há que pensar seriamente na prevenção deste tipo de sinistros.
As chaminés das lareiras requerem especial atenção. De cada vez que estas são acendidas, os gases e fumos que sobem pela chaminé vão acumulando, nas suas paredes, uma substância cristalizada altamente inflamável – chamada creosoto.
Com a utilização frequente da lareira, pouco a pouco, vai sendo criado o ambiente ideal para um incêndio na chaminé.
Por isso, é fundamental adoptar medidas de prevenção que passam pela limpeza regular das chaminés, aconselhando-se uma periodicidade de dois em dois anos para chaminés de lareiras e de cinco em cinco anos para chaminés de cozinhas.
Além de prevenir o risco de incêndio, a limpeza regular das chaminés permite limpar os ninhos que os pássaros habitualmente fazem nelas durante a época estival, causando depois a má exaustão dos fumos. A entidade que realizar a limpeza da chaminé deve emitir uma declaração que ateste a limpeza da mesma, pois é frequente as companhias de seguros pedirem essa declaração, quando ocorrem acidentes que envolvam chaminés.
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Procuração para se fazer representar na Assembleia

Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.
A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.
É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.
Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.
O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador.
Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.
Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.
A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.
Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.
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As despesas do condomínio

Uma das funções do administrador do condomínio é elaborar o orçamento das receitas e das despesas do condomínio relativas a cada ano.
Para o efeito, devem ser considerados vários tipos de despesas que podem agrupar-se conforme o fim a que se destinam em:
- Despesas de utilização
São despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento do condomínio, tais como a água, electricidade, substituição de lâmpadas, material necessário para a gestão do condomínio como os livros de actas e de recibos, entre outros.
-Despesas de Conservação
São despesas relacionadas com as obras de conservação que devem efectuar-se para evitar a degradação do edifício; obras que devem, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, ser feitas de oito em oito anos. Podem incluir, por exemplo, a limpeza e pintura do edifício e/ou a substituição de canalizações danificadas , etc.
- Despesas relativas a inovações
São as despesas tidas com a introdução de elementos novos no prédio destinados a trazer um maior conforto na sua utilização, como por exemplo a instalação de uma antena parabólica, de painéis de energia solar, a substituição da porta da entrada por outra mais segura…
- Despesas relativas a serviços de interesse comum
São as despesas relativas à utilização e fruição das partes comuns, incluindo ordenados para funcionários afectos ao condomínio ou pagamento de contratos de prestação de serviços de manutenção de elevadores e de outros equipamentos comuns, os contratos de seguros e outros similares.
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Limitação aos direitos dos Condóminos

O direito de propriedade que assiste ao condómino sobre a sua fracção autónoma só pode ser exercido dentro dos limites da lei, com a observância das restrições por ela impostas, visando salvaguardar a boa convivência entre os condóminos.
Sobre as partes comuns só é lícito aos condóminos intervirem quando se trate de reparações indispensáveis e urgentes, desde que comunicadas ao administrador e este se encontre ausente ou impedido de proceder à sua realização. Os condóminos não podem praticar actos que lesem, danifiquem ou interfiram com a arquitectura, estética e segurança do edifício, seja com a realização de obras novas, seja por falta de reparação. Algumas obras carecem ainda de autorização camarária que atestará a sua viabilidade, garantindo o cumprimento das condições de segurança, estética e salubridade necessárias.
Os condóminos não podem ainda destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes, devendo respeitar o conjunto de regras éticas aceites por pessoas honestas e de boa fé, de acordo com a moral social da época e do local. A obrigação de respeitar o fim a que a fracção se destina conforme o estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal impõe-se para proteger os interesses dos próprios condóminos, tendo estes o direito de saber se é autorizada a existência de fracções que se destinem a fins diferentes da habitação, susceptíveis de perturbar o direito ao descanso e sossego. Caso não se fixe no título constitutivo o fim a que a fracção se destina, o proprietário deverá afectá-lo ao fim que conste no projecto camarário. Se também não se especificar no projecto o fim a que a fracção se destina, então o proprietário poderá usá-la para qualquer fim permitido por lei.
Se no título constitutivo da propriedade horizontal tiver sido, desde logo, proibida a prática de certos actos, então os condóminos devem abster-se da sua prática.
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Impugnação das deliberações

As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis por qualquer condómino que as não tenha aprovado. Uma vez requerida a anulação da deliberação, os seus efeitos são retroactivamente destruídos.
A anulabilidade tem que ser invocada apenas pelas pessoas cujo interesse a lei estabelece: os condóminos que não tenham aprovado as deliberações, quer porque tenham votado contra, quer porque não tenham estado presentes ou se tenham abstido. A ilegalidade das deliberações deve ser extinta por vontade da assembleia de condóminos, nos prazos previstos no artigo 1433º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Os condóminos podem também optar por submeter a questão ao Centro de Arbitragem ou, em última instância, ao Tribunal Judicial.A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador.
São os condóminos que votaram as deliberações os titulares da relação jurídica em debate, podendo o administrador intervir apenas como seu representante judiciário.
Nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, podendo, no prazo de dez dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou dez dias contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.No prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.
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A manutenção dos elevadores

Os elevadores estão obrigatoriamente sujeitos a manutenção regular, assegurada por uma Empresa de Manutenção de Ascensores que assumirá responsabilidade criminal e civil quer pela deficiente manutenção das instalações, quer pelo incumprimento das normas aplicáveis.
Esta empresa tem o dever de informar o proprietário, por escrito, das reparações necessárias. Caso seja detectada alguma situação de grave risco para o funcionamento dos elevadores, a empresa deve proceder à sua imediata imobilização, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietário e à Câmara Municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas.
INSPECÇÕES PERIÓDICAS
Os elevadores estão sujeitos não só à manutenção mensal, mas também a inspecções periódicas, com a seguinte regularidade:
. Dois anos:Em edifícios comerciais ou de prestação de serviços, abertos ao público;
. Quatro anos:Em edifícios mistos, de habitação e comerciais ou de prestação de serviços;Em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos;
. Seis anos:Em edifícios habitacionais não incluídos no número anterior;Em estabelecimentos industriais;Nos casos não previstos nos números anteriores.
Sem prejuízo das atribuições e competências legalmente atribuídas ou delegadas a outras entidades, a inspecção aos elevadores é da competência das CâmarasMunicipais.
Cumpre ainda referir que a entidade de manutenção de ascensores assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, pelo que resulta a obrigatoriedade do seguro de responsabilidade civil para estas empresas.
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Convocação e funcionamento da Assembleia

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.
No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.
Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.
Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.
É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.
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