domingo, 21 de março de 2010

Já limpou a sua chaminé?

Quando, no período de Inverno, 80% das chamadas de socorro referentes a incêndio recebidas pelos bombeiros correspondem a incêndios ocorridos em chaminés, há que pensar seriamente na prevenção deste tipo de sinistros.
As chaminés das lareiras requerem especial atenção. De cada vez que estas são acendidas, os gases e fumos que sobem pela chaminé vão acumulando, nas suas paredes, uma substância cristalizada altamente inflamável – chamada creosoto.
Com a utilização frequente da lareira, pouco a pouco, vai sendo criado o ambiente ideal para um incêndio na chaminé.
Por isso, é fundamental adoptar medidas de prevenção que passam pela limpeza regular das chaminés, aconselhando-se uma periodicidade de dois em dois anos para chaminés de lareiras e de cinco em cinco anos para chaminés de cozinhas.
Além de prevenir o risco de incêndio, a limpeza regular das chaminés permite limpar os ninhos que os pássaros habitualmente fazem nelas durante a época estival, causando depois a má exaustão dos fumos. A entidade que realizar a limpeza da chaminé deve emitir uma declaração que ateste a limpeza da mesma, pois é frequente as companhias de seguros pedirem essa declaração, quando ocorrem acidentes que envolvam chaminés.
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Procuração para se fazer representar na Assembleia

Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.
A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.
É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.
Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.
O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador.
Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.
Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.
A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.
Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.
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As despesas do condomínio

Uma das funções do administrador do condomínio é elaborar o orçamento das receitas e das despesas do condomínio relativas a cada ano.
Para o efeito, devem ser considerados vários tipos de despesas que podem agrupar-se conforme o fim a que se destinam em:
- Despesas de utilização
São despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento do condomínio, tais como a água, electricidade, substituição de lâmpadas, material necessário para a gestão do condomínio como os livros de actas e de recibos, entre outros.
-Despesas de Conservação
São despesas relacionadas com as obras de conservação que devem efectuar-se para evitar a degradação do edifício; obras que devem, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, ser feitas de oito em oito anos. Podem incluir, por exemplo, a limpeza e pintura do edifício e/ou a substituição de canalizações danificadas , etc.
- Despesas relativas a inovações
São as despesas tidas com a introdução de elementos novos no prédio destinados a trazer um maior conforto na sua utilização, como por exemplo a instalação de uma antena parabólica, de painéis de energia solar, a substituição da porta da entrada por outra mais segura…
- Despesas relativas a serviços de interesse comum
São as despesas relativas à utilização e fruição das partes comuns, incluindo ordenados para funcionários afectos ao condomínio ou pagamento de contratos de prestação de serviços de manutenção de elevadores e de outros equipamentos comuns, os contratos de seguros e outros similares.
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Limitação aos direitos dos Condóminos

O direito de propriedade que assiste ao condómino sobre a sua fracção autónoma só pode ser exercido dentro dos limites da lei, com a observância das restrições por ela impostas, visando salvaguardar a boa convivência entre os condóminos.
Sobre as partes comuns só é lícito aos condóminos intervirem quando se trate de reparações indispensáveis e urgentes, desde que comunicadas ao administrador e este se encontre ausente ou impedido de proceder à sua realização. Os condóminos não podem praticar actos que lesem, danifiquem ou interfiram com a arquitectura, estética e segurança do edifício, seja com a realização de obras novas, seja por falta de reparação. Algumas obras carecem ainda de autorização camarária que atestará a sua viabilidade, garantindo o cumprimento das condições de segurança, estética e salubridade necessárias.
Os condóminos não podem ainda destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes, devendo respeitar o conjunto de regras éticas aceites por pessoas honestas e de boa fé, de acordo com a moral social da época e do local. A obrigação de respeitar o fim a que a fracção se destina conforme o estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal impõe-se para proteger os interesses dos próprios condóminos, tendo estes o direito de saber se é autorizada a existência de fracções que se destinem a fins diferentes da habitação, susceptíveis de perturbar o direito ao descanso e sossego. Caso não se fixe no título constitutivo o fim a que a fracção se destina, o proprietário deverá afectá-lo ao fim que conste no projecto camarário. Se também não se especificar no projecto o fim a que a fracção se destina, então o proprietário poderá usá-la para qualquer fim permitido por lei.
Se no título constitutivo da propriedade horizontal tiver sido, desde logo, proibida a prática de certos actos, então os condóminos devem abster-se da sua prática.
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Impugnação das deliberações

As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis por qualquer condómino que as não tenha aprovado. Uma vez requerida a anulação da deliberação, os seus efeitos são retroactivamente destruídos.
A anulabilidade tem que ser invocada apenas pelas pessoas cujo interesse a lei estabelece: os condóminos que não tenham aprovado as deliberações, quer porque tenham votado contra, quer porque não tenham estado presentes ou se tenham abstido. A ilegalidade das deliberações deve ser extinta por vontade da assembleia de condóminos, nos prazos previstos no artigo 1433º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Os condóminos podem também optar por submeter a questão ao Centro de Arbitragem ou, em última instância, ao Tribunal Judicial.A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador.
São os condóminos que votaram as deliberações os titulares da relação jurídica em debate, podendo o administrador intervir apenas como seu representante judiciário.
Nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, podendo, no prazo de dez dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou dez dias contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.No prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.
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A manutenção dos elevadores

Os elevadores estão obrigatoriamente sujeitos a manutenção regular, assegurada por uma Empresa de Manutenção de Ascensores que assumirá responsabilidade criminal e civil quer pela deficiente manutenção das instalações, quer pelo incumprimento das normas aplicáveis.
Esta empresa tem o dever de informar o proprietário, por escrito, das reparações necessárias. Caso seja detectada alguma situação de grave risco para o funcionamento dos elevadores, a empresa deve proceder à sua imediata imobilização, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietário e à Câmara Municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas.
INSPECÇÕES PERIÓDICAS
Os elevadores estão sujeitos não só à manutenção mensal, mas também a inspecções periódicas, com a seguinte regularidade:
. Dois anos:Em edifícios comerciais ou de prestação de serviços, abertos ao público;
. Quatro anos:Em edifícios mistos, de habitação e comerciais ou de prestação de serviços;Em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos;
. Seis anos:Em edifícios habitacionais não incluídos no número anterior;Em estabelecimentos industriais;Nos casos não previstos nos números anteriores.
Sem prejuízo das atribuições e competências legalmente atribuídas ou delegadas a outras entidades, a inspecção aos elevadores é da competência das CâmarasMunicipais.
Cumpre ainda referir que a entidade de manutenção de ascensores assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, pelo que resulta a obrigatoriedade do seguro de responsabilidade civil para estas empresas.
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Convocação e funcionamento da Assembleia

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.
No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.
Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.
Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.
É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.
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Segurança no Condomínio

A segurança começa em cada condómino, na observação e respeito das regras que ajudam a prevenir acidentes. Na prevenção de acidentes é muito importante a manutenção periódica feita ao condomínio, detectando avarias e degradação – ou mau estado – de equipamentos e materiais.

Muitos acidentes podem ser prevenidos verificando-se o estado das caixas dos fios eléctricos, devendo estas estar devidamente fechadas, impossibilitando a existência de fios fora das mesmas.

Os vidros rachados ou partidos devem ser imediatamente substituídos, evitando assim que os utilizadores do edifício se cortem. Vidros grandes, susceptíveis de criar a ilusão óptica da sua não existência, devem dispor de meios que denunciem a sua presença, evitando o choque de pessoas e animais contra os mesmos.
Os degraus e corrimões de escadas em pedra devem estar devidamente fixos, evitando quedas.
É aconselhável a colocação de cavaletes a indicar “piso molhado” sempre que se procede à lavagem do chão, evitando-se que as pessoas escorreguem ao caminhar.
As luzes de emergência devem funcionar correctamente.
As portas corta-fogo devem estar em condições de fechar completamente e as saídas de emergência estar livres e desimpedidas.
A sinalização de segurança deve estar correctamente afixada, nomeadamente as placas que sinalizam perigo.
As arrecadações não devem ser utilizadas para armazenar materiais que envolvam riscos de incêndio de carácter mais gravoso do que o inerente aos materiais e equipamentos de utilização doméstica, nem nelas devem ser realizadas actividades de que possa resultar risco significativo de origem de incêndio.
Cada condómino deve respeitar as medidas de segurança impostas por lei, bem assim como as que se considerem, por deliberação da assembleia de condomínio, necessárias e adequadas no caso concreto.
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Administrador Exonerado

Na estrutura de um condomínio co-existem dois órgãos, representantes institucionais, através dos quais esta tem capacidade de exercício: a assembleia (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo), cfr. art. 1430.º e 1435.º do Código Civil.

Ao administrador, eleito pela assembleia de condóminos, compete executar as deliberações que lhe sejam incumbidas pela mesma, para além do cumprimento de todas as tarefas impostas por lei.

No entanto, quando o administrador não cumpra, a exoneração é o instrumento capaz de pôr fim ao vínculo. Para tal, basta ser deliberado em assembleia, com a consequente desvinculação e eleição de outro administrador, ou caso assim não se proceda, pode a exoneração ser requerida ao tribunal, pelo não cumprimento das suas obrigações, por qualquer condómino, nos termos do artigo 1435.º do C.C., respondendo o administrador exonerado por todos os prejuízos nos termos gerais.
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Elementos a ter em conta no Contrato de Seguro

Ao contratar um seguro de incêndio ou multi-riscos condomínio deve ter-se em atenção que cada seguradora é livre de fixar os seus próprios preços, pelo que é prudente pedir preço a várias seguradoras.

O prémio do seguro é pago adiantadamente em relação ao prazo seguro, por isso é preciso verificar se existe verba suficiente no orçamento do condomínio ou se é necessária uma quota extra.
Caso o condomínio não possa proceder ao pagamento adiantado do prémio do seguro, pode optar pelo fraccionamento do prémio, sendo que isso implica um agravamento no seu valor.
Devem identificar-se previamente os riscos contra os quais se pretende segurar o condomínio para encontrar o seguro mais adequado ao caso concreto.
Deve ler-se atentamente o contrato e esclarecer-se, no caso de sinistro, sobre o montante do prémio, as principais limitações e data de renovação do contrato.
Deve-se estar muito bem esclarecido sobre os riscos automaticamente cobertos pelo contrato – e os que dele estão excluídos.
É preciso ter em conta os critérios utilizados pela seguradora para determinar as indemnizações a liquidar: nomeadamente, se esta considera a regra proporcional ou se os contratos são estipulados em primeiro risco absoluto.
Verificar as franquias aplicáveis às diversas coberturas e correspondentes preços do seguro.
Saber sempre quais os agravamentos que a seguradora pratica, por exemplo, por se tratar de um imóvel pouco habitado; ou os descontos que considera, pela existência de um sistema de protecção contra roubo, pela existência de piscina no condomínio, etc.
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A Percentagem ou Permilagem da fracção

A percentagem (x 100) ou permilagem (x 1000) expressam o valor relativo de cada fracção autónoma.
Este preceito não deve ser confundido com a área da fracção. São conceitos distintos que não estão directamente dependentes um do outro, embora possa existir uma regra de proporcionalidade entre eles. A permilagem ou percentagem é um valor atribuído livremente por vontade do promotor imobiliário, construtor, ou por avaliação, onde se atende ao condicionalismo próprio de cada fracção. O valor relativo atribuído a cada fracção constará obrigatoriamente na escritura de constituição da propriedade horizontal.

É em função da permilagem ou percentagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio. Para entendermos melhor esta ideia, vamos considerar que ao edifício é atribuído o valor de 1 000 unidades, que corresponde a 1 000 votos. Cada fracção tem uma parte desse todo, que é a permilagem especificada no título constitutivo da propriedade horizontal. Supondo que a permilagem da fracção “A” é 180, 4, o seu condómino terá 180 votos. Os números que surgem à direita da vírgula não contam em termos de voto. Para o efeito contam-se apenas as unidades inteiras.

É ainda em função da permilagem que os condóminos contribuem, regra geral, para as despesas de conservação e fruição das partes comuns.
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As partes comuns

As partes comuns do edifício são especificadas quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na própria lei. No entanto, a lei não obriga a que na escritura de constituição de propriedade horizontal se descriminem com rigor todas as partes comuns do edifício: obriga apenas a especificar as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que fiquem devidamente individualizadas.

1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os elevadores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos
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Muita atenção às quotas pagas através do multibanco

Quando pagar a quota do condomínio através do multibanco, lhe for adicionado algum valor pelo facto de usar esta forma de pagamento. Se assim for, saiba que o beneficiário do serviço de pagamento, neste caso, a administração do condomínio, não lhe pode exigir qualquer encargo pela utilização do multibanco como meio de pagamento da quota do condomínio, nem de qualquer outra importância.

O Decreto-Lei Nº 3/2010 de 5 de Janeiro proíbe a cobrança de qualquer encargo ao ordenante, (utilizador, cliente) pelos serviços de pagamento através dos terminais de pagamento automático.

Pretende-se com esta medida acautelar os interesses dos consumidores, impedindo expressamente que possam vir a ser onerados com pagamentos pela utilização destes serviços, contribuindo para a promoção da utilização de instrumentos de pagamentos eficazes, em condições adequadas de transparência e concorrência. Assim, se ao pagar a quota lhe for acrescida qualquer verba pelo facto de utilizar o multibanco, não pague e participe a ocorrência ao Banco de Portugal.
Quanto às entidades que violarem a lei, ficam sujeitas ao pagamento da respectiva coima.
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Os Inimigos do Condomínio: Desrespeito, Desinteresse, Descontrolo Emocional

Imagine que após um longo dia de trabalho chega finalmente a hora de ir dormir. Deita-se confortavelmente na cama… e não consegue dormir com o barulho da máquina de lavar roupa, televisão, música e o arrastar de objectos que vem da casa do vizinho de cima.

Começa às voltas na cama, tapa a cabeça com a almofada, vê as horas a passar no relógio. Sente que já não consegue dominar os nervos, levanta-se, veste o roupão e vai bater à porta do vizinho. A vizinha irrita-se com o pedido de silêncio e maltrata-o verbalmente.
O condómino solicita ao administrador uma assembleia para tentar resolver esta questão, assim como o problema da infiltração na fachada do edifício que está a danificar não só partes comuns, mas também o tecto da sala da fracção do vizinho que mora ao seu lado. Já se marcaram várias assembleias mas nunca se pode aprovar um orçamento para a reparação porque não comparecem na assembleia condóminos suficientes para obter quórum.
Quem mora no regime da propriedade horizontal pode, em qualquer momento, ser o condómino que não dorme, que é alvo de agressão verbal, ou que não vê as reparações necessárias feitas no edifício, ou pode, também, por vezes ser o condómino que incomoda com o barulho, responde mal ao vizinho, ou não participa nas assembleias.

Respeite os direitos de personalidade, nomeadamente o direito ao silêncio, e propriedade dos seus vizinhos. Participe positiva e assertivamente nas assembleias onde se podem deliberar regras que ajudem a manter a paz, boa utilização dos espaços e equipamentos comuns e o bom estado e valorização do património.
Não ser o causador nem a vítima de situações de conflitos no condomínio depende si.
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Condomínios, segurem-se!

Para quem vive no regime de propriedade horizontal, a lei obriga a contratação de alguns seguros.
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do efifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, sendo que ao contratar o seguro para a fracção autónoma as partes comuns estão incluídos.
Este seguro deve ser celebrado pelos condóminos, no entanto, se algum condómino não o tiver feito no prazo e pelo montante fixado em assembleia, deve o administrador do condomínio efectuá-lo, ficando neste caso com o direito de reaver o respectivo prémio do condómino faltoso.
Ocorrendo um incêndio numa fracção que não tenha o seguro obrigatório contra este sinistro, o administrador do condomínio pode ser responsbilizado, uma vez que a lei o incumbe de zelar pela sua existência.
Havendo funcionários contratados pelo condomínio, é obrigatória a contratação de um seguro de acidentes de trabalho. Neste caso, os funcionários de limpeza, manutenção e outros, devem estar abrangidos pelo respectivo seguro, para o qual o condomínio transfere a sua responsabilidade em caso de sinistro.
A lei só obriga a estes dois seguros, contudo é semprec conveniente ter um seguro de responsabilidade civil, desde que aprovado em assembleia.
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Informações e Avisos nos Elevadores

Nos elevadores instalados entre 1970 e 1991, por imperativo legal do Decredto-Lei nº 513/70, de 30 de Outubro, devem constar dentro da cabina os seguintes avisos:
- Na cabina dos ascensores sem portas dece afixar-se instrucções indicando que as pessoas e a carga devem afastar-se dos acessos;
- Aviso indicando o número máximo em quilogramas que é permitido transportar;
- Aviso - "Evitar a utilização do ascensor por crianças com menos de 10 anos de idade quando não acompanhas por adultos".
Para os elevadores instalados após 1991 já não se aplica a obrigatoriedade de exibir quer o aviso referente às crianças, quer o aviso referente ao afastamento dos acessos, pois deixaram de ser obrigatórios.
O Decreto-Lei nº 320/02, de 28 de Dezembro, estabelece que na instalção da cabina do ascensor devem ser afixadas, de forma bem legível, a identificação da empresa de manutenção do ascensor, os respectivos contactos e o tipo de contrato de manutenção celebrado. É obrigatório a colocação de um dispositivo de controlo de carga dentro da cabina. Do lado de fora, junto aos acessos aos elevadores, devem ser fixados indicativos de segurança, recomendando a utilização das escadas como meio de evacuação mais seguro em caso de incêndio.
Decorrente do Decreto-Lei nº 37/2007, é proibido fumar nos elevadores, ascensores e similares e tal facto deve ser assinalado, afixando dísticos próprios para o efeito.
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