Socorro! Mais uma assembleia de condomínio…

Uma assembleia de condomínio não tem que ser um momento de stress. Pelo contrário, é a altura própria par tomar decisões que contribuam para aumentar o bem-estar dos condóminos.
Para começar, é bom ter presente os pontos de convergência entre os condóminos:

- Ser feliz

- Viver em segurança

- Ter um condomínio aprazível e valorizadoSe as assembleias não decorrem com a tranquilidade que gostaria então é preciso ter uma atitude diferente para que o resultado seja melhor.

1 – Não critique. Apresente soluções.A crítica coloca o seu destinatário numa atitude de defesa. Ao arranjar argumentos para se justificar, a pessoa fecha-se na sua ideia, não estando receptivo a nenhuma outra.

2 – Não confronte directamente os que têm ideias diferentes, oiça-os e acrescente as suas ideias.O confronto directo apenas serve para exaltar os ânimos. Oiça o seu vizinho sem interromper. Compreenda o seu ponto de vista e acrescente a sua ideia à dele. Assim, não se sentirá posto em causa e prosseguirá o raciocínio conjuntamente consigo, até chegarem a uma conclusão.

3 – O que para si é óbvio pode não o ser para o seu vizinho.Cada um tem um entendimento diferente dos factos e do mundo que o rodeia. Quando apresentar as suas ideias, seja muito claro e concreto. Diga também como elas podem ser implementadas e os benefícios que trarão.

4 – Lembre-se que cada pessoa é importante no condomínio todos são importantes para o bem viver comum. Constata-se que nos condomínios onde todos convivem os conflitos não têm expressão significativa. O respeito aumenta e, como consequência, vive-se melhor.

Creio que este é um dos segredos: saia da sua casa, fale com os vizinhos e quem sabe se não encontra um grande amigo sob o mesmo tecto.A frieza duma assembleia entre estranhos pode ser transformada num encontro de pessoas que se conhecem e se respeitam.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/09/25/socorro-mais-uma-assembleia-de-condominio%E2%80%A6/

Actas não assinadas… válidas ou não?

O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, dispõe no seu artigo 1.º que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”. Ora, do preceito transcrito depreende-se que todos os que participaram na assembleia deverão assinar a acta, incluindo os condóminos que participaram na reunião. Porém, poderemos colocar a seguinte questão: se a mesma não for assinada por algum dos condóminos poderá aquela valer como acta e ter valor de título executivo?
Do diploma mencionado verifica-se porém que a lei não comina a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia com a inexistência, a ineficácia ou a nulidade. As deliberações da assembleia aprovadas e exaradas em acta representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos, mesmo para os que não tenham participado na reunião, e desde que tenham sido comunicadas aos condóminos ausentes, como impõe o n.º 6.º do artigo 1432.º do Código Civil.
Ora, não se compreendia tal regime relativamente aos condóminos ausentes se não se considerar a acta válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta. Aliás, e porque ninguém pode ser materialmente obrigado a assinar uma acta, pois caso contrário, qualquer condómino poderia obstar continuamente à validade das decisões da assembleia, o que seria inaceitável.
De acordo com o conselheiro Aragão Seia, qualquer condómino que se recuse a assinar uma acta deve ser notificado “como se de ausente se tratasse”. Assim sendo, não vemos qualquer razão para que a acta que não tenha sido assinada pelos condóminos não tenha a mesma força e natureza daquela que foi assinada por todos, sendo pois válida e eficaz, valendo inclusivamente como título executivo de acordo com o artigo 6.º do diploma mencionado, o qual prescreve que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Assim, se a acta da assembleia de condóminos onde está fixada a obrigação de pagamento para as despesas comuns do prédio constitui título executivo, ainda que o condómino não tenha estado presente nessa assembleia, por maioria de razão, tal acta valerá como tal e constituirá título executivo no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, não assinaram a acta, por se terem recusado.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/10/29/actas-nao-assinadas-validas-ou-nao/

Ruído - Dec Lei 9/2007 de 17 Janeiro

Regulamentado pelo Decreto-Lei nº 9/2007, de 17 de Janeiro

1. Se o meu vizinho me perturbar com ruído fora de horas (entre as 23h00 e as 07h00), a quem devo recorrer?

Deverá apresentar queixa às autoridades policiais da área de residência, quando uma situação seja susceptível de constituir ruído de vizinhança, segundo o artigo 24º do Decreto-Lei nº9/2007, de 17 de Janeiro.

2. Em que horário é que as obras de recuperação, remodelação ou conservação no interior dos edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços poderão constituir fonte de ruído?

Estas obras podem ser realizadas com produção de ruído exclusivamente em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não necessitando de emissão de licença especial de ruído.

3. Que posso fazer se aquele horário não estiver a ser cumprido?

Deverá chamar a autoridade policial da área de residência que lavrará um auto de ocorrência que será posteriormente remetido ao Presidente da Câmara Municipal para instrução do respectivo processo de contraordenação.

4. A partir de que horas são proibidas actividades ruidosas, mesmo quando de carácter temporário?

É proibido o exercício de actividades ruidosas temporárias na proximidades de:
a) Edifícios de habitação, entre as 20:00 e as 08:00 horas e aos Sábados, Domingos e feriados;
b) Escolas, durante o respectivo horário de funcionamento;
c) Hospitais ou estabelecimentos similares.

5. Poderei praticar uma actividade ruidosa fora dos horários interditos?

Sim, desde que requeira uma licença especial de ruído para o efeito, devidamente justificada, e que a mesma seja deferida.

6. Mesmo dispondo de uma licença especial de ruído, continuo a ter de respeitar algum limite de produção de ruído?

Sim. Quando a licença especial de ruído for emitida por período superior a um mês, fica condicionada ao respeito dos receptores sensíveis do valor limite do indicador LAEQ do ruído ambiente exterior de 60 dB(A) no período do entardecer e de 55 dB (A) no período nocturno.

7. Quem poderá autorizar o exercício de actividades ruidosas de carácter temporário?

O exercício de actividades ruidosas de carácter temporário pode ser autorizado, mediante licença especial de ruído a conceder, em casos devidamente justificados, pela Câmara Municipal de Lagoa, quando este for a entidade competente para o licenciamento.

8. Como se obtém uma licença de ruído?

Presentemente e como ainda não existe Regulamento, é necessário dirigir um requerimento ao Presidente da Câmara Municipal, onde conste a identificação do requerente, o evento que se pretende licenciar, a data, o horário, bem como a eventual utilização de fogo-de-artifício. O requerimento deve ser apresentado com um prazo mínimo de 10 (dez) dias úteis.

Vizinho barulhento condenado

De seguida, transcrevemos um artigo noticioso publicado no Jornal de Notícias sobre esta matéria:

«Vizinho barulhento condenado a pagar 24 mil euros de indemnização
Família teve vida infernal durante um ano e até foi obrigada a pernoitar em hotéis e pensões de Lisboa
Uma família lisboeta que viu a sua vida transformada num inferno durante um ano, por causa do barulho feito por vizinhos, vai receber mais de 24 mil euros de indemnização por ordem do Supremo Tribunal de Justiça.
Todos os dias, religiosamente, depois das 22 horas, o rés-do-chão habitado, desde 1998, pelo casal Ramos (nome fictício) e pelas suas duas filhas, de seis e quatro anos de idade não vinha abaixo mas pouco faltava, com a barulheira vinda do primeiro andar. "Propositadamente", segundo a decisão emitida pelo Supremo no início deste mês, sete anos e quatro meses depois de a queixa apresentada pela família lesada ter dado entrada no Tribunal Cível de Lisboa.
No processo são identificadas três formas de tortura auditiva que se prolongavam muitas vezes até altas horas da madrugada, sobretudo a partir de meados de 2001. Umas vezes era o barulho de um martelo, ou algo semelhante, a bater no chão, repetidamente, ao longo de todas as divisões. Não havia canto da casa com sossego. Noutras ocasiões, era o som do televisor ou da aparelhagem sonora, tão alto que se tornava impossível alguém dormir. Havia ainda alturas em que a modalidade escolhida era o lançamento de objectos pesados ao chão, provocando estrondos assustadores.
O barulho era tanto que, em várias ocasiões, não restou alternativa à família Ramos senão pegar nas crianças e ir dormir a um hotel ou uma pensão. Com o tempo e com a repetição das situações, as crianças começaram a ter medo de dormir em casa e precisaram de acompanhamento médico. A mulher passou a ter "crises de choro" e depressões, agravadas pelo facto de estar grávida, enquanto que o marido chegou até a faltar a compromissos no emprego "pela impossibilidade de dormir".
Durante este período, foram apresentadas diversas queixas na PSP por causa do ruído, mas houve também queixas por tentativas de agressão.
Desesperada, a família resolveu fazer obras de insonorização do andar, gastando pouco mais de dez mil euros. Numa primeira decisão do tribunal cível os vizinhos foram obrigados a pagar à família Ramos uma indemnização de cerca de 31 mil euros por danos patrimoniais e não patrimoniais. Num primeiro recurso, o Tribunal da Relação baixaria esta quantia para 20 mil euros.
Agora, em resposta a recursos apresentados por ambas as partes em litígio, o Supremo Tribunal de Justiça fixou o valor da indemnização em 24 340,29 euros, o que inclui o valor das obras.
No acórdão que emitiu, o Supremo Tribunal de Justiça considerou que, neste caso, foi violado um dos "direitos liberdades e garantias" que são garantidos aos cidadãos pela Constituição da República. "Aqui, está em causa uma violação do direito ao repouso à tranquilidade e ao sono, que são aspectos do direito à integridade pessoal", consideraram os conselheiros.»
Jornalista: António Soar

Ruídos

A administração nada pode fazer para além de um mero aviso aos condóminos que façam ruídos e lesem o bem estar dos vizinhos! As funções do administrador do condomínio estão estipuladas no artigo 1436º do Código Civil, não tendo este qualquer competência quanto aos ruídos.
Se está a ser lesado por ruído de vizinhos, deve fazer o seguinte:
1. Falar com o vizinho e sensibilizar para o facto de ouvir muito ruído que virá da casa dele. Nota: não seja agressivo(a) nesta conversa. Não é com agressividade que se conquista um vizinho. Seja simpático(a) e tente demonstrar o barulho que ouve.
2. Se o seu vizinho não compreende ou não reduz a emissão de ruídos, e continuando a ser lesado(a), chame a autoridade policial compentente para que esta registe a emissão de ruído e peça uma cópia do auto. Pode ser que a partir deste momento, o seu vizinho, ganhe bom-senso, mas também pode acontecer o contrário (agravamento dos ruídos como represália).
3. Se o seu vizinho não compreende ou não reduz a emissão de ruídos, e continuando a ser lesado(a), poderá dirigir-se a um Julgado de Paz ou Tribunal (de acordo com o existente na sua região) e avançar com acção judicial. Como prova deverá ter testemunhas e o(s) auto(s) efectuados pela autoridade policial. Peça uma indemnização cível. Desta forma, o seu vizinho vai aprender. A lei e os tribunais portugueses protegem o direito ao descanso (que é afectado com a produção de ruído) e são muitas as sentenças a condenar pessoas desrespeitadoras do direito ao descanso.

Conhecer os direitos e deveres

Conviver em condomínio implica, antes de mais, respeitar as normas impostas pelo título constitutivo da propriedade horizontal, bem como o regulamento interno.

Informa-se também que participar na gestão do condomínio e votar as deliberações na assembleia de condóminos é outro segredo para ser um bom vizinho.

As regras para não haver conflitos no condomínio são:
Não prejudicar a Segurança e a Estética do Edifício
Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos.
Não ofender os Bons Costumes
Os moradores do condómino devem ter o cuidado de não praticar actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. O problema é que aquilo que uma pessoa entende por conduta errada pode não ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Em situações que levantem polémica, o proprietário da fracção deve consultar os outros condóminos.
Não utilizar a Fracção para Fins Diferentes dos Destinados
Na constituição do condomínio, normalmente refere-se a utilização que deve ser dada a cada apartamento. Se a fracção constar como destinada a habitação, o seu proprietário não pode convertê-la de um momento para o outro, sem dar satisfações a ninguém.
Não Praticar Actos Proibidos
Sempre que entrar para um condomínio já organizado, deve informar-se de todas as interdições. As proibições impostas no título constitutivo do condomínio só podem ser modificadas por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos. Deve verificar também o regulamento interno para ter conhecimento das proibições existentes fora do título constitutivo.
Não se Apropriar de Partes Comuns
Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem exclusivamente suas. Por exemplo, as escadas, os corredores, o telhado ou o terraço não podem servir de arrecadação. Todas as modificações requerem autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos.
Animais de Estimação
Cada apartamento pode ter no máximo quatro animais de estimação. Todavia, é possível solicitar ao médico veterinário municipal e ao delegado da saúde uma autorização para se possuir até seis animais. Não se deve esquecer que o regulamento ou o título constitutivo do condomínio podem determinar um limite de animais inferior como podem proibir que as fracções tenham animais.
Ruídos
As actividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas no interior das habitações devem ser comunicadas aos moradores do edifício. Compete ao responsável pela execução das obras Afixar em local visível, como a entrada do prédio, a duração, o período e horário em que os trabalhos são efectuados.

Como criar e gerir um condomínio

Para viver em compropriedade é preciso conhecer e respeitar as regras. Todos os condóminos têm direitos e deveres, por isso impõe-se estar a par da legislação para não criar situações de conflito.

Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via publica e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.
Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das partes comuns, como escadas, elevadores, halls ou os jardins do imóvel.
As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio (ou da propriedade horizontal). Este documento indica obrigatoriamente as várias fracções do imóvel e a importância de cada uma delas. O valor relativo das partes do prédio pode ser expresso em percentagem (por exemplo, um apartamento vale x% da totalidade – 100% - do imóvel) ou em permilagem (cada casa vale x de 1000). O título pode ainda incluir o regulamento do condomínio, que normaliza o uso fruto e a conservação de todas as partes comuns.

Todos os habitantes do prédio têm de cumprir as regras impostas pelo título constitutivo do condomínio mesmo que não morassem no edifício quando este foi elaborado. Neste sentido, antes de comprar um apartamento, aconselha-se sempre a leitura desta escritura.

Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos os proprietários. A convocatória tem de indicar a seguinte ordem de trabalhos:
Combinar os passos de constituição do condomínio;
Eleger os órgãos da Assembleia do Condomínio.

As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.

Todas as assembleias devem ser convocadas com dez dias de antecedência pelo administrador eleito. Os condóminos têm de receber uma convocatória através de carta registada com aviso de recepção, indicando sempre o dia, o local e a ordem de trabalhos.

O administrador ou os comproprietários que representam mais de 25% do valor do total do prédio podem ainda agendar assembleias extraordinárias para discussão de outros assuntos.

A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é necessário fazer uma nova convocação. Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção, expresso no título constitutivo do condomínio.

Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia de condóminos.

O administrador é eleito pela assembleia de condóminos, e tem as seguintes funções:
Convocar a assembleia de condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar as receitas e efectuar as despesas;
Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
Prestar contas à assembleia;
Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
Executar as deliberações da assembleia;
Representar ainda o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas;
Zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor, projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água, esgotos, rede de gás e instalações telefónicas.
Guardar os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.

A assembleia de condóminos tem com funções:
Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;
Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;
Fiscalizar a actuação do administrador.


Após ser eleito, o administrador deve afixar o seu nome e contacto visível, como a entrada do prédio, para que, caso seja necessário, esteja ao alcance de qualquer morador.
Deve adquirir o livro de actas, de receitas e recibos.
Todas as decisões devem ficar registadas no livro de actas, que pode ser constituído por folhas soltas, numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos presentes.
No livro de receitas e despesas, são anotadas as entradas e saídas de dinheiro.
No livro de recibos, devem ser passados a todos os condóminos aquando do pagamento das contribuições devidas.

O administrador tem de solicitar o número de pessoa colectiva do condomínio e abertura de duas contas bancárias, a conta de depósitos à ordem e a conta poupança condomínio. A primeira serve para depósito das quotas pagas pelos condóminos relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços. A segunda serve para aplicar o dinheiro respeitante ao fundo comum de reserva, o saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns do prédio.

Videovigilância num Condomínio

Para se colocar um sistema de vídeo vigilância num prédio é necessário propor a medida à assembleia de condóminos pelo administrador, e tem de ser aprovado por unanimidade.
Depois deste passo, é necessário pedir o parecer favorável da Comissão Nacional de Protecção de Dados (CNPD), que tem de autorizar todos os tratamentos de dados através de videovigilância, com captação e/ou gravação de imagens. Também só é válido mesmo que se contrate uma empresa de segurança privada para instalar e gerir o sistema.
O pedido é enviado pela administração do condomínio, através do formulário existente em www.cnpd.pt, anexar uma planta do local das câmaras, cópia do aviso obrigatório da existência de videovigilância, a afixar no prédio, cópia da acta da assembleia de condóminos com autorização de todos os proprietários e arrendatários e comprovativo do pagamento da taxa a favor da CNPD, que neste momento é de € 100,00 para condomínios e de € 60,00 para pessoas singulares.
Caso a CNPD autorize a instalação, o condomínio não pode aceder às imagens gravadas nem visualizá-las. Só pode informar as autoridades da existência de gravações, se o condomínio for vítima de uma infracção ou crime, o acesso está reservado às entidades policiais ou judiciais.
Se houver instalação sem autorização da CNPD, todas as gravações não são válidas em tribunal e ainda habilita-se a pagar uma coima que pode ir até € 14.964,00.