Como criar e gerir um condomínio

Para viver em compropriedade é preciso conhecer e respeitar as regras. Todos os condóminos têm direitos e deveres, por isso impõe-se estar a par da legislação para não criar situações de conflito.

Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via publica e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.
Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das partes comuns, como escadas, elevadores, halls ou os jardins do imóvel.
As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio (ou da propriedade horizontal). Este documento indica obrigatoriamente as várias fracções do imóvel e a importância de cada uma delas. O valor relativo das partes do prédio pode ser expresso em percentagem (por exemplo, um apartamento vale x% da totalidade – 100% - do imóvel) ou em permilagem (cada casa vale x de 1000). O título pode ainda incluir o regulamento do condomínio, que normaliza o uso fruto e a conservação de todas as partes comuns.

Todos os habitantes do prédio têm de cumprir as regras impostas pelo título constitutivo do condomínio mesmo que não morassem no edifício quando este foi elaborado. Neste sentido, antes de comprar um apartamento, aconselha-se sempre a leitura desta escritura.

Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos os proprietários. A convocatória tem de indicar a seguinte ordem de trabalhos:
Combinar os passos de constituição do condomínio;
Eleger os órgãos da Assembleia do Condomínio.

As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.

Todas as assembleias devem ser convocadas com dez dias de antecedência pelo administrador eleito. Os condóminos têm de receber uma convocatória através de carta registada com aviso de recepção, indicando sempre o dia, o local e a ordem de trabalhos.

O administrador ou os comproprietários que representam mais de 25% do valor do total do prédio podem ainda agendar assembleias extraordinárias para discussão de outros assuntos.

A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é necessário fazer uma nova convocação. Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção, expresso no título constitutivo do condomínio.

Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia de condóminos.

O administrador é eleito pela assembleia de condóminos, e tem as seguintes funções:
Convocar a assembleia de condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar as receitas e efectuar as despesas;
Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
Prestar contas à assembleia;
Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
Executar as deliberações da assembleia;
Representar ainda o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas;
Zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor, projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água, esgotos, rede de gás e instalações telefónicas.
Guardar os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.

A assembleia de condóminos tem com funções:
Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;
Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;
Fiscalizar a actuação do administrador.


Após ser eleito, o administrador deve afixar o seu nome e contacto visível, como a entrada do prédio, para que, caso seja necessário, esteja ao alcance de qualquer morador.
Deve adquirir o livro de actas, de receitas e recibos.
Todas as decisões devem ficar registadas no livro de actas, que pode ser constituído por folhas soltas, numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos presentes.
No livro de receitas e despesas, são anotadas as entradas e saídas de dinheiro.
No livro de recibos, devem ser passados a todos os condóminos aquando do pagamento das contribuições devidas.

O administrador tem de solicitar o número de pessoa colectiva do condomínio e abertura de duas contas bancárias, a conta de depósitos à ordem e a conta poupança condomínio. A primeira serve para depósito das quotas pagas pelos condóminos relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços. A segunda serve para aplicar o dinheiro respeitante ao fundo comum de reserva, o saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns do prédio.