CONDOMÍNIO SAUDÁVEL

Já limpou a sua chaminé?

2010-03-21T23:30:00.003Z

Quando, no período de Inverno, 80% das chamadas de socorro referentes a incêndio recebidas pelos bombeiros correspondem a incêndios ocorridos em chaminés, há que pensar seriamente na prevenção deste tipo de sinistros.

As chaminés das lareiras requerem especial atenção. De cada vez que estas são acendidas, os gases e fumos que sobem pela chaminé vão acumulando, nas suas paredes, uma substância cristalizada altamente inflamável – chamada creosoto.

Com a utilização frequente da lareira, pouco a pouco, vai sendo criado o ambiente ideal para um incêndio na chaminé.

Por isso, é fundamental adoptar medidas de prevenção que passam pela limpeza regular das chaminés, aconselhando-se uma periodicidade de dois em dois anos para chaminés de lareiras e de cinco em cinco anos para chaminés de cozinhas.

Além de prevenir o risco de incêndio, a limpeza regular das chaminés permite limpar os ninhos que os pássaros habitualmente fazem nelas durante a época estival, causando depois a má exaustão dos fumos. A entidade que realizar a limpeza da chaminé deve emitir uma declaração que ateste a limpeza da mesma, pois é frequente as companhias de seguros pedirem essa declaração, quando ocorrem acidentes que envolvam chaminés.

Fonte : Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/11/14/ja-limpou-a-sua-chamine/

Procuração para se fazer representar na Assembleia

2010-03-21T23:28:00.004Z

Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.

A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.

É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.

Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.

O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador.

Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.

Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.

A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.

Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.

Fonte : Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/11/26/procuracao-para-se-fazer-representar-na-assembleia/

As despesas do condomínio

2010-03-21T23:24:00.007Z

Uma das funções do administrador do condomínio é elaborar o orçamento das receitas e das despesas do condomínio relativas a cada ano.

Para o efeito, devem ser considerados vários tipos de despesas que podem agrupar-se conforme o fim a que se destinam em:

- Despesas de utilização

São despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento do condomínio, tais como a água, electricidade, substituição de lâmpadas, material necessário para a gestão do condomínio como os livros de actas e de recibos, entre outros.

-Despesas de Conservação

São despesas relacionadas com as obras de conservação que devem efectuar-se para evitar a degradação do edifício; obras que devem, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, ser feitas de oito em oito anos. Podem incluir, por exemplo, a limpeza e pintura do edifício e/ou a substituição de canalizações danificadas , etc.

- Despesas relativas a inovações

São as despesas tidas com a introdução de elementos novos no prédio destinados a trazer um maior conforto na sua utilização, como por exemplo a instalação de uma antena parabólica, de painéis de energia solar, a substituição da porta da entrada por outra mais segura…

- Despesas relativas a serviços de interesse comum

São as despesas relativas à utilização e fruição das partes comuns, incluindo ordenados para funcionários afectos ao condomínio ou pagamento de contratos de prestação de serviços de manutenção de elevadores e de outros equipamentos comuns, os contratos de seguros e outros similares.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/01/27/as-despesas-do-condominio/

Limitação aos direitos dos Condóminos

2010-03-21T23:21:00.004Z

O direito de propriedade que assiste ao condómino sobre a sua fracção autónoma só pode ser exercido dentro dos limites da lei, com a observância das restrições por ela impostas, visando salvaguardar a boa convivência entre os condóminos.

Sobre as partes comuns só é lícito aos condóminos intervirem quando se trate de reparações indispensáveis e urgentes, desde que comunicadas ao administrador e este se encontre ausente ou impedido de proceder à sua realização. Os condóminos não podem praticar actos que lesem, danifiquem ou interfiram com a arquitectura, estética e segurança do edifício, seja com a realização de obras novas, seja por falta de reparação. Algumas obras carecem ainda de autorização camarária que atestará a sua viabilidade, garantindo o cumprimento das condições de segurança, estética e salubridade necessárias.

Os condóminos não podem ainda destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes, devendo respeitar o conjunto de regras éticas aceites por pessoas honestas e de boa fé, de acordo com a moral social da época e do local. A obrigação de respeitar o fim a que a fracção se destina conforme o estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal impõe-se para proteger os interesses dos próprios condóminos, tendo estes o direito de saber se é autorizada a existência de fracções que se destinem a fins diferentes da habitação, susceptíveis de perturbar o direito ao descanso e sossego. Caso não se fixe no título constitutivo o fim a que a fracção se destina, o proprietário deverá afectá-lo ao fim que conste no projecto camarário. Se também não se especificar no projecto o fim a que a fracção se destina, então o proprietário poderá usá-la para qualquer fim permitido por lei.

Se no título constitutivo da propriedade horizontal tiver sido, desde logo, proibida a prática de certos actos, então os condóminos devem abster-se da sua prática.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/07/10/limitacao-aos-direitos-dos-condominos/

Impugnação das deliberações

2010-03-21T23:19:00.005Z

As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis por qualquer condómino que as não tenha aprovado. Uma vez requerida a anulação da deliberação, os seus efeitos são retroactivamente destruídos.

A anulabilidade tem que ser invocada apenas pelas pessoas cujo interesse a lei estabelece: os condóminos que não tenham aprovado as deliberações, quer porque tenham votado contra, quer porque não tenham estado presentes ou se tenham abstido. A ilegalidade das deliberações deve ser extinta por vontade da assembleia de condóminos, nos prazos previstos no artigo 1433º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Os condóminos podem também optar por submeter a questão ao Centro de Arbitragem ou, em última instância, ao Tribunal Judicial.A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador.

São os condóminos que votaram as deliberações os titulares da relação jurídica em debate, podendo o administrador intervir apenas como seu representante judiciário.

Nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, podendo, no prazo de dez dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou dez dias contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.No prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/07/17/impugnacao-das-deliberacoes/

A manutenção dos elevadores

2010-03-21T23:16:00.005Z

Os elevadores estão obrigatoriamente sujeitos a manutenção regular, assegurada por uma Empresa de Manutenção de Ascensores que assumirá responsabilidade criminal e civil quer pela deficiente manutenção das instalações, quer pelo incumprimento das normas aplicáveis.

Esta empresa tem o dever de informar o proprietário, por escrito, das reparações necessárias. Caso seja detectada alguma situação de grave risco para o funcionamento dos elevadores, a empresa deve proceder à sua imediata imobilização, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietário e à Câmara Municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas.

INSPECÇÕES PERIÓDICAS

Os elevadores estão sujeitos não só à manutenção mensal, mas também a inspecções periódicas, com a seguinte regularidade:

. Dois anos:Em edifícios comerciais ou de prestação de serviços, abertos ao público;

. Quatro anos:Em edifícios mistos, de habitação e comerciais ou de prestação de serviços;Em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos;

. Seis anos:Em edifícios habitacionais não incluídos no número anterior;Em estabelecimentos industriais;Nos casos não previstos nos números anteriores.

Sem prejuízo das atribuições e competências legalmente atribuídas ou delegadas a outras entidades, a inspecção aos elevadores é da competência das CâmarasMunicipais.

Cumpre ainda referir que a entidade de manutenção de ascensores assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, pelo que resulta a obrigatoriedade do seguro de responsabilidade civil para estas empresas.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/05/04/a-manutencao-dos-elevadores/

Convocação e funcionamento da Assembleia

2010-03-21T23:14:00.004Z

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.

No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.

Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.

Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.

É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/05/05/convocacao-e-funcionamento-da-assembleia/

Segurança no Condomínio

2010-03-21T23:10:00.004Z

A segurança começa em cada condómino, na observação e respeito das regras que ajudam a prevenir acidentes. Na prevenção de acidentes é muito importante a manutenção periódica feita ao condomínio, detectando avarias e degradação – ou mau estado – de equipamentos e materiais.

Muitos acidentes podem ser prevenidos verificando-se o estado das caixas dos fios eléctricos, devendo estas estar devidamente fechadas, impossibilitando a existência de fios fora das mesmas.

Os vidros rachados ou partidos devem ser imediatamente substituídos, evitando assim que os utilizadores do edifício se cortem. Vidros grandes, susceptíveis de criar a ilusão óptica da sua não existência, devem dispor de meios que denunciem a sua presença, evitando o choque de pessoas e animais contra os mesmos.

Os degraus e corrimões de escadas em pedra devem estar devidamente fixos, evitando quedas.

É aconselhável a colocação de cavaletes a indicar “piso molhado” sempre que se procede à lavagem do chão, evitando-se que as pessoas escorreguem ao caminhar.

As luzes de emergência devem funcionar correctamente.

As portas corta-fogo devem estar em condições de fechar completamente e as saídas de emergência estar livres e desimpedidas.

A sinalização de segurança deve estar correctamente afixada, nomeadamente as placas que sinalizam perigo.

As arrecadações não devem ser utilizadas para armazenar materiais que envolvam riscos de incêndio de carácter mais gravoso do que o inerente aos materiais e equipamentos de utilização doméstica, nem nelas devem ser realizadas actividades de que possa resultar risco significativo de origem de incêndio.

Cada condómino deve respeitar as medidas de segurança impostas por lei, bem assim como as que se considerem, por deliberação da assembleia de condomínio, necessárias e adequadas no caso concreto.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/04/14/seguranca-no-condominio/

Administrador Exonerado

2010-03-21T23:08:00.004Z

Na estrutura de um condomínio co-existem dois órgãos, representantes institucionais, através dos quais esta tem capacidade de exercício: a assembleia (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo), cfr. art. 1430.º e 1435.º do Código Civil.

Ao administrador, eleito pela assembleia de condóminos, compete executar as deliberações que lhe sejam incumbidas pela mesma, para além do cumprimento de todas as tarefas impostas por lei.

No entanto, quando o administrador não cumpra, a exoneração é o instrumento capaz de pôr fim ao vínculo. Para tal, basta ser deliberado em assembleia, com a consequente desvinculação e eleição de outro administrador, ou caso assim não se proceda, pode a exoneração ser requerida ao tribunal, pelo não cumprimento das suas obrigações, por qualquer condómino, nos termos do artigo 1435.º do C.C., respondendo o administrador exonerado por todos os prejuízos nos termos gerais.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/02/09/administrador-exonerado/

Elementos a ter em conta no Contrato de Seguro

2010-03-21T23:05:00.004Z

Ao contratar um seguro de incêndio ou multi-riscos condomínio deve ter-se em atenção que cada seguradora é livre de fixar os seus próprios preços, pelo que é prudente pedir preço a várias seguradoras.

O prémio do seguro é pago adiantadamente em relação ao prazo seguro, por isso é preciso verificar se existe verba suficiente no orçamento do condomínio ou se é necessária uma quota extra.

Caso o condomínio não possa proceder ao pagamento adiantado do prémio do seguro, pode optar pelo fraccionamento do prémio, sendo que isso implica um agravamento no seu valor.

Devem identificar-se previamente os riscos contra os quais se pretende segurar o condomínio para encontrar o seguro mais adequado ao caso concreto.

Deve ler-se atentamente o contrato e esclarecer-se, no caso de sinistro, sobre o montante do prémio, as principais limitações e data de renovação do contrato.

Deve-se estar muito bem esclarecido sobre os riscos automaticamente cobertos pelo contrato – e os que dele estão excluídos.

É preciso ter em conta os critérios utilizados pela seguradora para determinar as indemnizações a liquidar: nomeadamente, se esta considera a regra proporcional ou se os contratos são estipulados em primeiro risco absoluto.

Verificar as franquias aplicáveis às diversas coberturas e correspondentes preços do seguro.

Saber sempre quais os agravamentos que a seguradora pratica, por exemplo, por se tratar de um imóvel pouco habitado; ou os descontos que considera, pela existência de um sistema de protecção contra roubo, pela existência de piscina no condomínio, etc.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/03/03/elementos-a-ter-em-conta-no-contrato-de-seguro/

A Percentagem ou Permilagem da fracção

2010-03-21T23:02:00.004Z

A percentagem (x 100) ou permilagem (x 1000) expressam o valor relativo de cada fracção autónoma.
Este preceito não deve ser confundido com a área da fracção. São conceitos distintos que não estão directamente dependentes um do outro, embora possa existir uma regra de proporcionalidade entre eles. A permilagem ou percentagem é um valor atribuído livremente por vontade do promotor imobiliário, construtor, ou por avaliação, onde se atende ao condicionalismo próprio de cada fracção. O valor relativo atribuído a cada fracção constará obrigatoriamente na escritura de constituição da propriedade horizontal.

É em função da permilagem ou percentagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio. Para entendermos melhor esta ideia, vamos considerar que ao edifício é atribuído o valor de 1 000 unidades, que corresponde a 1 000 votos. Cada fracção tem uma parte desse todo, que é a permilagem especificada no título constitutivo da propriedade horizontal. Supondo que a permilagem da fracção “A” é 180, 4, o seu condómino terá 180 votos. Os números que surgem à direita da vírgula não contam em termos de voto. Para o efeito contam-se apenas as unidades inteiras.

É ainda em função da permilagem que os condóminos contribuem, regra geral, para as despesas de conservação e fruição das partes comuns.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/03/17/a-percentagem-ou-permilagem-da-fraccao/

As partes comuns

2010-03-21T23:00:00.005Z

As partes comuns do edifício são especificadas quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na própria lei. No entanto, a lei não obriga a que na escritura de constituição de propriedade horizontal se descriminem com rigor todas as partes comuns do edifício: obriga apenas a especificar as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que fiquem devidamente individualizadas.

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os elevadores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/03/25/as-partes-comuns/

Muita atenção às quotas pagas através do multibanco

2010-03-21T18:30:00.005Z

Quando pagar a quota do condomínio através do multibanco, lhe for adicionado algum valor pelo facto de usar esta forma de pagamento. Se assim for, saiba que o beneficiário do serviço de pagamento, neste caso, a administração do condomínio, não lhe pode exigir qualquer encargo pela utilização do multibanco como meio de pagamento da quota do condomínio, nem de qualquer outra importância.

O Decreto-Lei Nº 3/2010 de 5 de Janeiro proíbe a cobrança de qualquer encargo ao ordenante, (utilizador, cliente) pelos serviços de pagamento através dos terminais de pagamento automático.

Pretende-se com esta medida acautelar os interesses dos consumidores, impedindo expressamente que possam vir a ser onerados com pagamentos pela utilização destes serviços, contribuindo para a promoção da utilização de instrumentos de pagamentos eficazes, em condições adequadas de transparência e concorrência. Assim, se ao pagar a quota lhe for acrescida qualquer verba pelo facto de utilizar o multibanco, não pague e participe a ocorrência ao Banco de Portugal.

Quanto às entidades que violarem a lei, ficam sujeitas ao pagamento da respectiva coima.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2010/01/13/muita-atencao-as-quotas-pagas-atraves-do-multibanco/

Os Inimigos do Condomínio: Desrespeito, Desinteresse, Descontrolo Emocional

2010-03-21T18:25:00.005Z

Imagine que após um longo dia de trabalho chega finalmente a hora de ir dormir. Deita-se confortavelmente na cama… e não consegue dormir com o barulho da máquina de lavar roupa, televisão, música e o arrastar de objectos que vem da casa do vizinho de cima.

Começa às voltas na cama, tapa a cabeça com a almofada, vê as horas a passar no relógio. Sente que já não consegue dominar os nervos, levanta-se, veste o roupão e vai bater à porta do vizinho. A vizinha irrita-se com o pedido de silêncio e maltrata-o verbalmente.

O condómino solicita ao administrador uma assembleia para tentar resolver esta questão, assim como o problema da infiltração na fachada do edifício que está a danificar não só partes comuns, mas também o tecto da sala da fracção do vizinho que mora ao seu lado. Já se marcaram várias assembleias mas nunca se pode aprovar um orçamento para a reparação porque não comparecem na assembleia condóminos suficientes para obter quórum.

Quem mora no regime da propriedade horizontal pode, em qualquer momento, ser o condómino que não dorme, que é alvo de agressão verbal, ou que não vê as reparações necessárias feitas no edifício, ou pode, também, por vezes ser o condómino que incomoda com o barulho, responde mal ao vizinho, ou não participa nas assembleias.

Respeite os direitos de personalidade, nomeadamente o direito ao silêncio, e propriedade dos seus vizinhos. Participe positiva e assertivamente nas assembleias onde se podem deliberar regras que ajudem a manter a paz, boa utilização dos espaços e equipamentos comuns e o bom estado e valorização do património.

Não ser o causador nem a vítima de situações de conflitos no condomínio depende si.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2010/03/03/os-inimigos-do-condominio-desrespeito-desinteresse-descontrolo-emocional/

Condomínios, segurem-se!

2010-03-21T18:09:00.004Z

Para quem vive no regime de propriedade horizontal, a lei obriga a contratação de alguns seguros.

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do efifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, sendo que ao contratar o seguro para a fracção autónoma as partes comuns estão incluídos.

Este seguro deve ser celebrado pelos condóminos, no entanto, se algum condómino não o tiver feito no prazo e pelo montante fixado em assembleia, deve o administrador do condomínio efectuá-lo, ficando neste caso com o direito de reaver o respectivo prémio do condómino faltoso.

Ocorrendo um incêndio numa fracção que não tenha o seguro obrigatório contra este sinistro, o administrador do condomínio pode ser responsbilizado, uma vez que a lei o incumbe de zelar pela sua existência.

Havendo funcionários contratados pelo condomínio, é obrigatória a contratação de um seguro de acidentes de trabalho. Neste caso, os funcionários de limpeza, manutenção e outros, devem estar abrangidos pelo respectivo seguro, para o qual o condomínio transfere a sua responsabilidade em caso de sinistro.

A lei só obriga a estes dois seguros, contudo é semprec conveniente ter um seguro de responsabilidade civil, desde que aprovado em assembleia.

Fonte: Notícias do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2010/03/15/condominios-segurem-se/

Informações e Avisos nos Elevadores

2010-03-21T17:37:00.004Z

Nos elevadores instalados entre 1970 e 1991, por imperativo legal do Decredto-Lei nº 513/70, de 30 de Outubro, devem constar dentro da cabina os seguintes avisos:

- Na cabina dos ascensores sem portas dece afixar-se instrucções indicando que as pessoas e a carga devem afastar-se dos acessos;

- Aviso indicando o número máximo em quilogramas que é permitido transportar;

- Aviso - "Evitar a utilização do ascensor por crianças com menos de 10 anos de idade quando não acompanhas por adultos".

Para os elevadores instalados após 1991 já não se aplica a obrigatoriedade de exibir quer o aviso referente às crianças, quer o aviso referente ao afastamento dos acessos, pois deixaram de ser obrigatórios.

O Decreto-Lei nº 320/02, de 28 de Dezembro, estabelece que na instalção da cabina do ascensor devem ser afixadas, de forma bem legível, a identificação da empresa de manutenção do ascensor, os respectivos contactos e o tipo de contrato de manutenção celebrado. É obrigatório a colocação de um dispositivo de controlo de carga dentro da cabina. Do lado de fora, junto aos acessos aos elevadores, devem ser fixados indicativos de segurança, recomendando a utilização das escadas como meio de evacuação mais seguro em caso de incêndio.

Decorrente do Decreto-Lei nº 37/2007, é proibido fumar nos elevadores, ascensores e similares e tal facto deve ser assinalado, afixando dísticos próprios para o efeito.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2010/03/08/informacoes-e-avisos-nos-elevadores/

Ser um condómino exemplar

2009-12-13T16:12:00.004Z

Se quiser ser um condómino exemplar, tenha em atenção o seguinte:

Esteja presente e participe nas assembleias-gerais do condomínio;
Se não puder estar presente nas assembleias, faça-se representar por procuração;
Tome decisões privilegiando os interesses colectivos, em detrimento dos seus interesses pessoais;
Pague as quotas do condomínio até à data estipulada pela assembleia;
Informe o administrador que vai realizar obras na sua fracção, indicando a data e horário em que as mesmas vão decorrer;
Respeite a legislação e tente não fazer obras aos fins-de-semana e feriados, bem assim como nos dias úteis, se fora do horário compreendido entre as 08h00 e as 18h00;
Respeite o que estiver previsto no Regulamento Interno sobre a realização das obras nas fracções;
Quando pretender executar obras que alterem a linha arquitectónica do edifício (por exemplo, colocar um toldo na varanda), peça autorização à assembleia-geral do condomínio;
Proceda às reparações necessárias dentro da sua fracção, para não prejudicar a segurança e a estética das partes comuns e privadas do edifício;
Na falta ou impedimento do administrador, efectue as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns;
Utilize a sua fracção apenas de acordo com o fim a que se destina;
Zele pela funcionalidade, higiene, segurança e bom estado das partes comuns;
Efectue o seguro obrigatório contra o risco de incêndio, apresentando anualmente cópia do mesmo e do comprovativo de pagamento ao administrador, dentro do prazo estipulado em assembleia;
Apresente educadamente as suas reclamações ao administrador do condomínio e ajude-o a encontrar a melhor solução para o problema;
Conheça e cumpre o Regulamento Interno do Condomínio;
Respeito o direito ao silêncio, descanso e tranquilidade dos condóminos;
Ensine o seu agregado familiar e empregados, as regras de segurança e a correcta utilização dos equipamentos e espaços comuns;
Se não residir no condomínio, comunique ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante;
Seja solidário, cortês e educado com os seus vizinhos.

VIVA NUM CONDOMÍNIO SAUDÁVEL COM ESTAS REGRAS

Segurança nos Elevadores

2009-12-13T16:07:00.004Z

Para segurança dos utilizadores e do próprio elevador, devem ser observadas todas as normas de segurança legais.

Os avisos e as instruções no elevador devem ser em material durável e estar colocados bem à vista, com caracteres perfeitamente legíveis e de cor contrastante.

Na cabina dos elevadores deverão constar os seguintes itens:

Aviso para “Evitar a utilização do elevador por crianças com menos de 10 anos de idade quando não acompanhadas por adultos”;
Indicação de número máximo de pessoas e carga, em quilogramas, que é permitido transportar;
Nome, morada e número de telefone da entidade encarregada da conservação;
Tipo de contrato de manutenção celebrado;
Certificado de inspecção periódica.

Do lado de fora do elevador há também uns itens a considerar;

Junto aos acessos aos elevadores devem ser afixados indicativos de segurança, recomendando a sua não utilização, mas sim a das escadas, como meio de evacuação em caso de incêndio;
Havendo mais que um elevador, deverão estar devidamente identificados e a respectiva referência deverá constar de placas, afixadas nos acessos de patamar de maior movimento;
No exterior dos acessos à casa das máquinas e dos locais de rodas de desvio, deve afixar-se o seguinte aviso – “Elevador, casa das máquinas – Perigo Acesso proibido a pessoas estranhas ao serviço”.

Face ao Decreto-Lei nº 20/2002, todos os elevadores têm de possuir controlo de carga.

Fonte: Artigo publicado no jornal OJE em 13.11.2008 e Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2010/03/22/seguranca-nos-elevadores/

Fiscalize!

2009-12-13T16:05:00.004Z

A gestão financeira do condomínio é fiscalizada pelos condóminos, pelo que deve estar em alerta. Quando surge a sensação de que algo não está bem, a assembleia deve confrontar o administrador com as situações e dúvidas concretas, pedindo os esclarecimentos necessários.

Se a desconfiança persistir, uma solução poderá ser o recurso a uma auditoria, para apurar desvios ou distorções contabilísticas, comprovar a existência de documentação referente a todas as despesas e verificar se os movimentos bancários estão de acordo com as entradas e saídas de verba da conta do condomínio.

Esteja em alerta quando:

Dificuldade ou indisponibilidade do administrador em facultar o acesso da documentação do condomínio, quando solicitada por algum condómino;
Contratação de serviços sem aprovação do seu orçamento pela assembleia de condóminos;
Ausência de balancetes nos períodos fixados;
Recusa do administrador em apresentar contas;
Movimentos bancários sem justificação;
Despesas sem factura ou justificadas com meros papeis sem valor contabilístico.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/10/28/fiscalize/

Impugnação das deliberações

2009-12-13T16:02:00.003Z

A ilegalidade das deliberações deve ser extinta por vontade da assembleia de condóminos, nos prazos previstos no artigo 1433º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Os condóminos podem também optar por submeter a questão ao Centro de Arbitragem ou, em última instância, ao Tribunal Judicial. A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador.

São os condóminos que votaram as deliberações os titulares da relação jurídica em debate, podendo o administrador intervir apenas como seu representante judiciário.

No prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/07/17/impugnacao-das-deliberacoes/

Reparações indispensáveis e urgentes

2009-12-13T16:00:00.004Z

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, artigo 1427º (Código Civil).

A administração das partes comuns compete à assembleia do condomínio e ao administrador, cabendo a este último (entre todas as tarefas atribuídas por lei e pela assembleia) tomar as diligências imprescindíveis para que se proceda às reparações necessárias nas partes comuns.

No entanto, a lei prevê uma excepção a esta regra quando as reparações a realizar nessas partes assumam carácter indispensável e urgente. A licitude desta excepção depende da comunicação ao administrador do condomínio por parte do condómino afectado, da necessidade da reparação e, ou, solicitação da convocação de assembleia para decidir sobre tal matéria. A este requisito de comunicação prévia ao administrador do condomínio, é ainda necessário que acresça a omissão ou impedimento deste em concretizá-la.

Assim, sendo, na falta ou impedimento do administrador, os condóminos estão obrigados a proceder às reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, podendo a inércia ou omissão da prática dessas reparações, quando prejudiquem qualquer condómino, ter como consequência o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/12/09/reparacoes-indispensaveis-e-urgentes/

Inovações

2009-12-13T15:59:00.002Z

Obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo em benefício do condomínio, modificando as coisas comuns em sentido material, bem como todas e quaisquer alterações ao seu uso, como por exemplo, a montagem de painéis solares, o alargamento da porta de entrada do edifício ou a instalação de um elevador.

Tratando-se de inovações a realizar nas partes comuns, as mesmas têm de ser autorizadas por maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.A aprovação para a realização de uma inovação terá necessariamente de ser obtida na assembleia de condóminos, pois só assim é possível elaborar a acta que faz prova das deliberações.

O artigo 1425º, nº 2, do Decreto-Lei 267/94, de 25 de Outubro estabelece uma verdadeira proibição em relação às inovações que possam prejudicar qualquer dos condóminos na utilização quer das coisas próprias, quer das coisas comuns – mesmo havendo autorização da maioria qualificada de condóminos e das autoridades administrativas.

Fonte: Artigo publicado no jornal OJE em 12.02.2009 e no Site LDC - http://www.ldc.pt/pt/noticias/2009/2009_h.php

Elementos a ter em conta no Contrato de Seguro

2009-12-13T15:54:00.004Z

O prémio do seguro é pago adiantadamente em relação ao prazo seguro, por isso é preciso verificar se existe verba suficiente no orçamento do condomínio ou se é necessária uma quota extra.

Caso o condomínio não possa proceder ao pagamento adiantado do prémio do seguro, pode optar pelo fraccionamento do prémio, sendo que isso implica um agravamento no seu valor.

Devem identificar-se previamente os riscos contra os quais se pretende segurar o condomínio para encontrar o seguro mais adequado ao caso concreto.

Deve ler-se atentamente o contrato e esclarecer-se, no caso de sinistro, sobre o montante do prémio, as principais limitações e data de renovação do contrato.

Deve-se estar muito bem esclarecido sobre os riscos automaticamente cobertos pelo contrato – e os que dele estão excluídos.

Verificar as franquias aplicáveis às diversas coberturas e correspondentes preços do seguro.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/03/03/elementos-a-ter-em-conta-no-contrato-de-seguro/

Empresas de Administração de Condomínios: os benefícios da profissionalização da actividade

2009-12-13T15:50:00.004Z

Administrar o condomínio é um cargo de responsabilidade que exige alguns conhecimentos específicos sobre contabilidade e legislação; a opção de muitos condóminos começa a ser, cada vez mais, a contratação de empresas especializadas nesta área.

Embora possa considerar-se, numa primeira abordagem, que a auto gestão do condómino seja mais económica (porque o administrador condómino não é, normalmente, remunerado e a empresa cobra um valor pela prestação dos seus serviços), é importante perceber que a mais valia que uma administração profissional traz ao condomínio não tem que traduzir-se, necessariamente, num acréscimo de custos para o condomínio.

As empresas têm maior poder negocial, o que permite, muitas vezes, melhores preços e condições na contratação de serviços e compra de equipamentos, obtendo vantagens para o condomínio que o condómino administrador dificilmente conseguiria.

Zelar pelos interesses económicos do condomínio passa pela racionalização dos recursos e meios, traduzindo-se, sempre que possível, numa poupança para os condóminos.

As empresas desta área apresentam, cada vez mais, uma imagem e serviço de qualidade, buscando a perfeição na execução das tarefas que se propõem fazer.

A tecnologia apresenta, como suporte, a competência profissional e a transparência, privilegiando o contacto e a informação actualizada aos condóminos.

Muitos conflitos de vizinhança sobre questões de condomínio acabam por ser resolvidos mais facilmente com a intervenção do profissional. Imparcial e experiente, ele estará sempre melhor habilitado a ajudar os condóminos a encontrar uma solução satisfatória, salvaguardando as boas relações de vizinhança.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2008/11/11/empresas-de-administracao-de-condominios-os-beneficios-da-profissionalizacao-da-actividade/

Quotas em atraso de vida

2009-12-13T15:33:00.003Z

As quotas em dívida são um dos maiores problemas dos condomínios.Se pensa que a razão principal deste incumprimento se deve à falta de liquidez dos condóminos, desengane-se.

Tem-se constatado que a maior causa do não pagamento das quotas ao condomínio é o facto de os condóminos utilizarem este incumprimento como “vingança” por mal entendidos, desacordos, protestos referentes a inconformidades ou ilegalidades, mau uso de partes e equipamentos comuns por parte de condóminos, mau estar provocado por alguns vizinhos, inércia do administrador na resolução de problemas, ou simplesmente demonstração do “mau feitio”.

Pois bem, o não pagamento das quotas atempado como resposta a estas questões é como querer apagar um fogo com gasolina, na medida em que só vai as vai agravar.

Desde que o orçamento anual do condomínio tenha sida legalmente aprovado, não há nenhum motivo que fundamente o não pagamento da quota. Tal atitude é um tiro no próprio pé, já que as acções judiciais para cobrança de quotas em divida estão cada vez mais facilitadas e céleres.Quem dá importância aos protestos, reclamações ou reivindicações de um condómino que não paga as quotas? A resposta que se ouvirá é… certamente a que está a pensar.

O assunto merece reflexão principalmente para que os incumpridores não se tornem naquilo que não querem que os seus vizinhos sejam.Se pretende fazer prevalecer a sua ideia ou vontade, então faça-o pelo bom exemplo e pela importância positiva que tem no condomínio.Afinal, no condomínio todos têm um interesse comum: viver em harmonia e segurança.

Viver bem onde se mora depende da disposição de cada condómino para ser assertivo, participativo, e cumpridor dos seus deveres.As quotas em dívida são um dos maiores problemas dos condomínios.Se pensa que a razão principal deste incumprimento se deve à falta de liquidez dos condóminos, desengane-se.

Pois bem, o não pagamento das quotas atempado como resposta a estas questões é como querer apagar um fogo com gasolina, na medida em que só vai as vai agravar.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/09/15/quotas-em-atraso-de-vida/

Gestão de Conflitos de Vizinhança

2009-12-13T15:30:00.003Z

Os conflitos são inerentes à vida humana. Todas as pessoas são diferentes, possuem descrições pessoais e particulares da sua realidade e têm, por conseguinte, desejos, atitudes e comportamentos distintos.

Normalmente, os conflitos ocorrem quando as pessoas percebem que os seus objectivos são incompatíveis. No condomínio, esta incompatibilidade manifesta-se quase sempre no uso abusivo da fracção autónoma e das partes comuns, perturbando o sossego ou a segurança dos restantes condóminos.

Ironicamente, conflitos surgem por pequenas coisas ou situações nunca abordadas entre os vizinhos – ou, por vezes, abordadas de forma demasiado exaltada. Sejam quais forem os conflitos de vizinhança que possam surgir num condomínio, deve haver sempre um esforço para resolvê-los de forma civilizada, pelo diálogo, evitando logo de início que o problema venha a antagonizar as partes. Todos os problemas são solucionáveis desde que as pessoas consigam comunicar, se entendam e mostrem dispostas a encontrar as melhores soluções para o condomínio, harmonizando os seus interesses pessoais com os colectivos.

Se os condóminos envolvidos num conflito não o conseguirem resolver, podem solicitar a intervenção do administrador que, se for pertinente, pode convocar uma assembleia extraordinária, deixando que esta se manifeste e delibere para tentar pôr fim ao problema.

Esgotados todos os meios de entendimento amigável, pode o condómino lesado enviar uma carta registada ao vizinho, que servirá de prova da tentativa amigável de resolução da questão ou, em último recurso, recorrer às autoridades competentes, nomeadamente Câmaras Municipais, autoridades policiais, Centros de Arbitragem, Julgados de Paz e Tribunais Judiciais.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/08/07/gestao-de-conflitos-de-vizinhanca/

Socorro! Mais uma assembleia de condomínio…

2009-11-22T19:52:00.005Z

Uma assembleia de condomínio não tem que ser um momento de stress. Pelo contrário, é a altura própria par tomar decisões que contribuam para aumentar o bem-estar dos condóminos.
Para começar, é bom ter presente os pontos de convergência entre os condóminos:

- Ser feliz

- Viver em segurança

- Ter um condomínio aprazível e valorizadoSe as assembleias não decorrem com a tranquilidade que gostaria então é preciso ter uma atitude diferente para que o resultado seja melhor.

1 – Não critique. Apresente soluções.A crítica coloca o seu destinatário numa atitude de defesa. Ao arranjar argumentos para se justificar, a pessoa fecha-se na sua ideia, não estando receptivo a nenhuma outra.

2 – Não confronte directamente os que têm ideias diferentes, oiça-os e acrescente as suas ideias.O confronto directo apenas serve para exaltar os ânimos. Oiça o seu vizinho sem interromper. Compreenda o seu ponto de vista e acrescente a sua ideia à dele. Assim, não se sentirá posto em causa e prosseguirá o raciocínio conjuntamente consigo, até chegarem a uma conclusão.

3 – O que para si é óbvio pode não o ser para o seu vizinho.Cada um tem um entendimento diferente dos factos e do mundo que o rodeia. Quando apresentar as suas ideias, seja muito claro e concreto. Diga também como elas podem ser implementadas e os benefícios que trarão.

4 – Lembre-se que cada pessoa é importante no condomínio todos são importantes para o bem viver comum. Constata-se que nos condomínios onde todos convivem os conflitos não têm expressão significativa. O respeito aumenta e, como consequência, vive-se melhor.

Creio que este é um dos segredos: saia da sua casa, fale com os vizinhos e quem sabe se não encontra um grande amigo sob o mesmo tecto.A frieza duma assembleia entre estranhos pode ser transformada num encontro de pessoas que se conhecem e se respeitam.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/09/25/socorro-mais-uma-assembleia-de-condominio%E2%80%A6/

Actas não assinadas… válidas ou não?

2009-11-22T19:51:00.002Z

O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, dispõe no seu artigo 1.º que “são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”. Ora, do preceito transcrito depreende-se que todos os que participaram na assembleia deverão assinar a acta, incluindo os condóminos que participaram na reunião. Porém, poderemos colocar a seguinte questão: se a mesma não for assinada por algum dos condóminos poderá aquela valer como acta e ter valor de título executivo?
Do diploma mencionado verifica-se porém que a lei não comina a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia com a inexistência, a ineficácia ou a nulidade. As deliberações da assembleia aprovadas e exaradas em acta representam a vontade colegial e são vinculativas para todos os condóminos, mesmo para os que não tenham participado na reunião, e desde que tenham sido comunicadas aos condóminos ausentes, como impõe o n.º 6.º do artigo 1432.º do Código Civil.
Ora, não se compreendia tal regime relativamente aos condóminos ausentes se não se considerar a acta válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta. Aliás, e porque ninguém pode ser materialmente obrigado a assinar uma acta, pois caso contrário, qualquer condómino poderia obstar continuamente à validade das decisões da assembleia, o que seria inaceitável.
De acordo com o conselheiro Aragão Seia, qualquer condómino que se recuse a assinar uma acta deve ser notificado “como se de ausente se tratasse”. Assim sendo, não vemos qualquer razão para que a acta que não tenha sido assinada pelos condóminos não tenha a mesma força e natureza daquela que foi assinada por todos, sendo pois válida e eficaz, valendo inclusivamente como título executivo de acordo com o artigo 6.º do diploma mencionado, o qual prescreve que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Assim, se a acta da assembleia de condóminos onde está fixada a obrigação de pagamento para as despesas comuns do prédio constitui título executivo, ainda que o condómino não tenha estado presente nessa assembleia, por maioria de razão, tal acta valerá como tal e constituirá título executivo no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, não assinaram a acta, por se terem recusado.

Fonte: Loja do Condomínio - http://noticiasdocondominio.wordpress.com/2009/10/29/actas-nao-assinadas-validas-ou-nao/

Ruído - Dec Lei 9/2007 de 17 Janeiro

2009-11-21T19:08:00.004Z

Regulamentado pelo Decreto-Lei nº 9/2007, de 17 de Janeiro

1. Se o meu vizinho me perturbar com ruído fora de horas (entre as 23h00 e as 07h00), a quem devo recorrer?

Deverá apresentar queixa às autoridades policiais da área de residência, quando uma situação seja susceptível de constituir ruído de vizinhança, segundo o artigo 24º do Decreto-Lei nº9/2007, de 17 de Janeiro.

2. Em que horário é que as obras de recuperação, remodelação ou conservação no interior dos edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços poderão constituir fonte de ruído?

Estas obras podem ser realizadas com produção de ruído exclusivamente em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não necessitando de emissão de licença especial de ruído.

3. Que posso fazer se aquele horário não estiver a ser cumprido?

Deverá chamar a autoridade policial da área de residência que lavrará um auto de ocorrência que será posteriormente remetido ao Presidente da Câmara Municipal para instrução do respectivo processo de contraordenação.

4. A partir de que horas são proibidas actividades ruidosas, mesmo quando de carácter temporário?

É proibido o exercício de actividades ruidosas temporárias na proximidades de:
a) Edifícios de habitação, entre as 20:00 e as 08:00 horas e aos Sábados, Domingos e feriados;
b) Escolas, durante o respectivo horário de funcionamento;
c) Hospitais ou estabelecimentos similares.

5. Poderei praticar uma actividade ruidosa fora dos horários interditos?

Sim, desde que requeira uma licença especial de ruído para o efeito, devidamente justificada, e que a mesma seja deferida.

6. Mesmo dispondo de uma licença especial de ruído, continuo a ter de respeitar algum limite de produção de ruído?

Sim. Quando a licença especial de ruído for emitida por período superior a um mês, fica condicionada ao respeito dos receptores sensíveis do valor limite do indicador LAEQ do ruído ambiente exterior de 60 dB(A) no período do entardecer e de 55 dB (A) no período nocturno.

7. Quem poderá autorizar o exercício de actividades ruidosas de carácter temporário?

O exercício de actividades ruidosas de carácter temporário pode ser autorizado, mediante licença especial de ruído a conceder, em casos devidamente justificados, pela Câmara Municipal de Lagoa, quando este for a entidade competente para o licenciamento.

8. Como se obtém uma licença de ruído?

Presentemente e como ainda não existe Regulamento, é necessário dirigir um requerimento ao Presidente da Câmara Municipal, onde conste a identificação do requerente, o evento que se pretende licenciar, a data, o horário, bem como a eventual utilização de fogo-de-artifício. O requerimento deve ser apresentado com um prazo mínimo de 10 (dez) dias úteis.

Vizinho barulhento condenado

2009-11-21T19:03:00.002Z

De seguida, transcrevemos um artigo noticioso publicado no Jornal de Notícias sobre esta matéria:

«Vizinho barulhento condenado a pagar 24 mil euros de indemnização
Família teve vida infernal durante um ano e até foi obrigada a pernoitar em hotéis e pensões de Lisboa
Uma família lisboeta que viu a sua vida transformada num inferno durante um ano, por causa do barulho feito por vizinhos, vai receber mais de 24 mil euros de indemnização por ordem do Supremo Tribunal de Justiça.
Todos os dias, religiosamente, depois das 22 horas, o rés-do-chão habitado, desde 1998, pelo casal Ramos (nome fictício) e pelas suas duas filhas, de seis e quatro anos de idade não vinha abaixo mas pouco faltava, com a barulheira vinda do primeiro andar. "Propositadamente", segundo a decisão emitida pelo Supremo no início deste mês, sete anos e quatro meses depois de a queixa apresentada pela família lesada ter dado entrada no Tribunal Cível de Lisboa.
No processo são identificadas três formas de tortura auditiva que se prolongavam muitas vezes até altas horas da madrugada, sobretudo a partir de meados de 2001. Umas vezes era o barulho de um martelo, ou algo semelhante, a bater no chão, repetidamente, ao longo de todas as divisões. Não havia canto da casa com sossego. Noutras ocasiões, era o som do televisor ou da aparelhagem sonora, tão alto que se tornava impossível alguém dormir. Havia ainda alturas em que a modalidade escolhida era o lançamento de objectos pesados ao chão, provocando estrondos assustadores.
O barulho era tanto que, em várias ocasiões, não restou alternativa à família Ramos senão pegar nas crianças e ir dormir a um hotel ou uma pensão. Com o tempo e com a repetição das situações, as crianças começaram a ter medo de dormir em casa e precisaram de acompanhamento médico. A mulher passou a ter "crises de choro" e depressões, agravadas pelo facto de estar grávida, enquanto que o marido chegou até a faltar a compromissos no emprego "pela impossibilidade de dormir".
Durante este período, foram apresentadas diversas queixas na PSP por causa do ruído, mas houve também queixas por tentativas de agressão.
Desesperada, a família resolveu fazer obras de insonorização do andar, gastando pouco mais de dez mil euros. Numa primeira decisão do tribunal cível os vizinhos foram obrigados a pagar à família Ramos uma indemnização de cerca de 31 mil euros por danos patrimoniais e não patrimoniais. Num primeiro recurso, o Tribunal da Relação baixaria esta quantia para 20 mil euros.
Agora, em resposta a recursos apresentados por ambas as partes em litígio, o Supremo Tribunal de Justiça fixou o valor da indemnização em 24 340,29 euros, o que inclui o valor das obras.
No acórdão que emitiu, o Supremo Tribunal de Justiça considerou que, neste caso, foi violado um dos "direitos liberdades e garantias" que são garantidos aos cidadãos pela Constituição da República. "Aqui, está em causa uma violação do direito ao repouso à tranquilidade e ao sono, que são aspectos do direito à integridade pessoal", consideraram os conselheiros.»
Jornalista: António Soar

Ruídos

2009-11-21T19:00:00.002Z

A administração nada pode fazer para além de um mero aviso aos condóminos que façam ruídos e lesem o bem estar dos vizinhos! As funções do administrador do condomínio estão estipuladas no artigo 1436º do Código Civil, não tendo este qualquer competência quanto aos ruídos.
Se está a ser lesado por ruído de vizinhos, deve fazer o seguinte:
1. Falar com o vizinho e sensibilizar para o facto de ouvir muito ruído que virá da casa dele. Nota: não seja agressivo(a) nesta conversa. Não é com agressividade que se conquista um vizinho. Seja simpático(a) e tente demonstrar o barulho que ouve.
2. Se o seu vizinho não compreende ou não reduz a emissão de ruídos, e continuando a ser lesado(a), chame a autoridade policial compentente para que esta registe a emissão de ruído e peça uma cópia do auto. Pode ser que a partir deste momento, o seu vizinho, ganhe bom-senso, mas também pode acontecer o contrário (agravamento dos ruídos como represália).
3. Se o seu vizinho não compreende ou não reduz a emissão de ruídos, e continuando a ser lesado(a), poderá dirigir-se a um Julgado de Paz ou Tribunal (de acordo com o existente na sua região) e avançar com acção judicial. Como prova deverá ter testemunhas e o(s) auto(s) efectuados pela autoridade policial. Peça uma indemnização cível. Desta forma, o seu vizinho vai aprender. A lei e os tribunais portugueses protegem o direito ao descanso (que é afectado com a produção de ruído) e são muitas as sentenças a condenar pessoas desrespeitadoras do direito ao descanso.

Conhecer os direitos e deveres

2009-11-21T18:55:00.001Z

Conviver em condomínio implica, antes de mais, respeitar as normas impostas pelo título constitutivo da propriedade horizontal, bem como o regulamento interno.

Informa-se também que participar na gestão do condomínio e votar as deliberações na assembleia de condóminos é outro segredo para ser um bom vizinho.

As regras para não haver conflitos no condomínio são:
Não prejudicar a Segurança e a Estética do Edifício
Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos.
Não ofender os Bons Costumes
Os moradores do condómino devem ter o cuidado de não praticar actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos. O problema é que aquilo que uma pessoa entende por conduta errada pode não ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Em situações que levantem polémica, o proprietário da fracção deve consultar os outros condóminos.
Não utilizar a Fracção para Fins Diferentes dos Destinados
Na constituição do condomínio, normalmente refere-se a utilização que deve ser dada a cada apartamento. Se a fracção constar como destinada a habitação, o seu proprietário não pode convertê-la de um momento para o outro, sem dar satisfações a ninguém.
Não Praticar Actos Proibidos
Sempre que entrar para um condomínio já organizado, deve informar-se de todas as interdições. As proibições impostas no título constitutivo do condomínio só podem ser modificadas por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos. Deve verificar também o regulamento interno para ter conhecimento das proibições existentes fora do título constitutivo.
Não se Apropriar de Partes Comuns
Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem exclusivamente suas. Por exemplo, as escadas, os corredores, o telhado ou o terraço não podem servir de arrecadação. Todas as modificações requerem autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos.
Animais de Estimação
Cada apartamento pode ter no máximo quatro animais de estimação. Todavia, é possível solicitar ao médico veterinário municipal e ao delegado da saúde uma autorização para se possuir até seis animais. Não se deve esquecer que o regulamento ou o título constitutivo do condomínio podem determinar um limite de animais inferior como podem proibir que as fracções tenham animais.
Ruídos
As actividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas no interior das habitações devem ser comunicadas aos moradores do edifício. Compete ao responsável pela execução das obras Afixar em local visível, como a entrada do prédio, a duração, o período e horário em que os trabalhos são efectuados.

Como criar e gerir um condomínio

2009-11-21T18:54:00.000Z

Para viver em compropriedade é preciso conhecer e respeitar as regras. Todos os condóminos têm direitos e deveres, por isso impõe-se estar a par da legislação para não criar situações de conflito.

Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via publica e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.
Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das partes comuns, como escadas, elevadores, halls ou os jardins do imóvel.
As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio (ou da propriedade horizontal). Este documento indica obrigatoriamente as várias fracções do imóvel e a importância de cada uma delas. O valor relativo das partes do prédio pode ser expresso em percentagem (por exemplo, um apartamento vale x% da totalidade – 100% - do imóvel) ou em permilagem (cada casa vale x de 1000). O título pode ainda incluir o regulamento do condomínio, que normaliza o uso fruto e a conservação de todas as partes comuns.

Todos os habitantes do prédio têm de cumprir as regras impostas pelo título constitutivo do condomínio mesmo que não morassem no edifício quando este foi elaborado. Neste sentido, antes de comprar um apartamento, aconselha-se sempre a leitura desta escritura.

Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos os proprietários. A convocatória tem de indicar a seguinte ordem de trabalhos:
Combinar os passos de constituição do condomínio;
Eleger os órgãos da Assembleia do Condomínio.

As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.

Todas as assembleias devem ser convocadas com dez dias de antecedência pelo administrador eleito. Os condóminos têm de receber uma convocatória através de carta registada com aviso de recepção, indicando sempre o dia, o local e a ordem de trabalhos.

O administrador ou os comproprietários que representam mais de 25% do valor do total do prédio podem ainda agendar assembleias extraordinárias para discussão de outros assuntos.

A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é necessário fazer uma nova convocação. Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção, expresso no título constitutivo do condomínio.

Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia de condóminos.

O administrador é eleito pela assembleia de condóminos, e tem as seguintes funções:
Convocar a assembleia de condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar as receitas e efectuar as despesas;
Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
Prestar contas à assembleia;
Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
Executar as deliberações da assembleia;
Representar ainda o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas;
Zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor, projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água, esgotos, rede de gás e instalações telefónicas.
Guardar os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.

A assembleia de condóminos tem com funções:
Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;
Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;
Fiscalizar a actuação do administrador.

Após ser eleito, o administrador deve afixar o seu nome e contacto visível, como a entrada do prédio, para que, caso seja necessário, esteja ao alcance de qualquer morador.
Deve adquirir o livro de actas, de receitas e recibos.
Todas as decisões devem ficar registadas no livro de actas, que pode ser constituído por folhas soltas, numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos presentes.
No livro de receitas e despesas, são anotadas as entradas e saídas de dinheiro.
No livro de recibos, devem ser passados a todos os condóminos aquando do pagamento das contribuições devidas.

O administrador tem de solicitar o número de pessoa colectiva do condomínio e abertura de duas contas bancárias, a conta de depósitos à ordem e a conta poupança condomínio. A primeira serve para depósito das quotas pagas pelos condóminos relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços. A segunda serve para aplicar o dinheiro respeitante ao fundo comum de reserva, o saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns do prédio.

Videovigilância num Condomínio

2009-11-21T18:50:00.000Z

Para se colocar um sistema de vídeo vigilância num prédio é necessário propor a medida à assembleia de condóminos pelo administrador, e tem de ser aprovado por unanimidade.
Depois deste passo, é necessário pedir o parecer favorável da Comissão Nacional de Protecção de Dados (CNPD), que tem de autorizar todos os tratamentos de dados através de videovigilância, com captação e/ou gravação de imagens. Também só é válido mesmo que se contrate uma empresa de segurança privada para instalar e gerir o sistema.
O pedido é enviado pela administração do condomínio, através do formulário existente em www.cnpd.pt, anexar uma planta do local das câmaras, cópia do aviso obrigatório da existência de videovigilância, a afixar no prédio, cópia da acta da assembleia de condóminos com autorização de todos os proprietários e arrendatários e comprovativo do pagamento da taxa a favor da CNPD, que neste momento é de € 100,00 para condomínios e de € 60,00 para pessoas singulares.
Caso a CNPD autorize a instalação, o condomínio não pode aceder às imagens gravadas nem visualizá-las. Só pode informar as autoridades da existência de gravações, se o condomínio for vítima de uma infracção ou crime, o acesso está reservado às entidades policiais ou judiciais.
Se houver instalação sem autorização da CNPD, todas as gravações não são válidas em tribunal e ainda habilita-se a pagar uma coima que pode ir até € 14.964,00.

Funções do Administrador

2009-10-07T23:10:00.005+01:00

Com base no código civil, as funções do administrador são:

Convocar a assembleia de condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar essas receitas e efectuar as depesas;
Exisgir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
Prestar contas à assembleia;
Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
Executar as deliberações da assembleia;
Representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

É, também, obrigação do administrador zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor, projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água, esgotos, rede de gás e instalações telefónicas.

Da mesma forma, tem a obrigação de guardar os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.

Decisões nas assembleias

2009-09-18T23:52:00.003+01:00

Saiba quando as decisões teem de ser unanimes ou não:

Unanimidade

Alterar o título constitutivo
Destino a dar a bens ou partes comuns
Obras de reconstrução, em caso de destruição do edifício superior a três quartos do seu valor
Regulamento do condomínio

Dois terços do prédio

Obras de inovação
Obras que modifiquem a linha arquitectónica ou a estética do imóvel
Mudar a forma de pagamento dos serviços de interesse comum, não pode haver votos contra mas são possiveis as abstenções
Alterar o fim a que se destina uma fracção, desde que o título constitutivo não refira o mesmo

Sem votos contra

Proibir actividades ou comportamentos não interditos pelo título constitutivo
Dividir fracções autónomas em novas fracções

Regras para um elevador seguro

2009-09-18T22:50:00.002+01:00

Podem existir muitas regras para a segurança dos elevadores nos prédios, contudo vou enumerar algumas:

- Porta da casa das máquinas de material incombustível, a abrir por dentro sem chave, ventilada e uma placa coma entidade responsável pela manutenção;

- Duas portas obrigatórias, uma no patamar e outra na cabine e não podem ser de lagarta;

- No interior da cabine deve estar afixado o certificado da inspecção periódica e permitir comunicar, em caso de emergência, com a empresa de manutenção;

- Quadro eléctrico fechado e dotado de um interruptor diferencial automático;

- Roldanas sempre protegidas, na casa das máquinas deve haver um caderno com o registo da manutenção mensal, bem como todas as reparações e inspecções;

- O mecanismo de controlo de carga é sempre obrigatório;

- O poço deve estar limpo, sem água, com um interruptor que pare o elevador e, se o poço tiver mais de 50 cm de altura, deverá ter uma escada de acesso.

Prédio com defeitos

2009-09-17T23:26:00.004+01:00

Vou relatar um acontecimento decretado pelo Supremo Tribunal Justiça em 07.12.2005.

Pouco tempo depois da construção, um prédio começou a apresentar defeitos, tanto nas fracções autónomas, como nas partes comuns. Tratando-se de um problema geral, que prejudicava a utilização do efíficio, os condóminos delegaram na administração a tarefa de resolvê-lo junto do construtor e do vendedor. Como não houve acordo, o caso foi para a tribunal.

No julgamento, além de negar alguns factos apresentados pelo condomínio, o vendedor alegou que a administração não tinha competência para propor a acção, teriam de ser os condóminos a fazê-lo individualmente. Mas o juiz não aceitou tal argumento, pois também estavam em causa problemas nas partes comuns do edifício. O vendedor foi condenado a eliminar os defeitos ou a pagar as obras encomendadas e pagas pelo condomínio.

Não contente com a sentença, o vendedor recorreu para o Tribunal da Relação e acabou por ser-lhe reconhecida razão. Os juizes consideraram que, como tinham sido vendidas coisas defeituosas a cada condómino, e aqui estão incluídos as fracções autónomas e a respectiva permilagem nas partes comuns, teriam de ser eles, individualmente, a propor as acções. O condomínio enquanto entidade não tinha legitimidade para tal.

Foi a vez do condomínio recorrer para o Supremo Tribunal de Justiça, que confirmou a decisão anterior. Ainda que reconhecesse legitimidade ao condomínio para resolver situações que envolvessem a reparação das partes comuns, considerou que a pretensão dos lesados se baseava no incumprimento dos diversos contratos de compra e venda. Acrescentou que a assembleia de condóminos não podia dar ao administrador poderes para recorrer aos tribunais. Para que o vendedor fosse condenado, cada condómino teria de avançar por si, podiam fazer em conjunto mas nunca enquanto condomínio.

Neste caso o condomínio pretendia exercer um direito que o tribunal reconhecia aos condóminos, mas, caso a administração contrate um empreiteiro para reparar defeitos nas partes comuns e a mesma não for correctamente executada, já tem legitimidade para recorrer aos tribunais.

Contribuição Audovisual

2009-09-17T23:08:00.004+01:00

A contribuição audovisual destina-se a financiar o serviço público de radiofusão e de televisão desde 2003. O valor para o ano de 2009 é de 1,84€ e é actualizado anualmente. É cobrada todos os meses na factura da electricidade. Só os consumidores com consumo anual inferior a 400 Kwh estão isentos. A mesma regra é aplicada aos condomínios.
Cabe às empresas distribuidoras de energia cobrar este valor em conjunto com o preço do consumo de electricidade, contudo, tem de ser discriminado na factura. O pagamento é obrigatório, caso não o faça, este valor será cobrado mais tarde, possivelmente com juros de mora.
Os consumidores, condomínios incluídos, podem verificar nas facturas da electricidade o consumo anual, se não exceder os 400 Kwh e estiver a ser cobrada a contribuição, reclame à empresa distribuidora.

Fundo Comum Reserva

2009-09-17T00:35:00.003+01:00

O Fundo Comum de Reserva é obrigatório.
Todos os condomínios têm de o constituir para as despesas de conservação do edifício, a realizar, no mínimo, de 8 em 8 anos.
Sengundo a lei, os condóminos têm de contribuir com um valor correspondente a 10%, no mínimo, da sua quota parte nas restantes despesas do condomínio.
Como na lei só está fixado o valor mínimo, 10%, a assembleia de condóminos pode definir, por deliberação, outro montante ou já o ter previsto em regulamento de condomínio.

Contabilidade organizada para condomínios

2009-09-17T00:28:00.003+01:00

Face a várias informações erradas e alguma publicidade enganosa, os Condomínios NÃO TÊM DE POSSUIR CONTABILIDADE ORGANIZADA, nem está prevista nenhuma alteração da lei nesse sentido.
Caso receba publicidade deste tipo, denuncie às autoridades policiais.

O NOSSO PRIMEIRO ARTIGO

2009-07-30T21:46:00.007+01:00

Bem-vindo ao Blog do CONDOMÍNIO SAUDÁVEL

Somos uma empresa vocacionada para a Administração de Condomínios.

Beneficiamos do vasto conhecimento adquirido pelos nossos colaboradores, ao longo de vários anos.

Temos como objectivo principal servir o cliente com qualidade, e obter dele a sua total satisfação com o serviço prestado.

Sabemos que é esse o objectivo de qualquer proprietário de imóvel e por isso nascemos. Estamos confiantes que prestaremos o melhor apoio possivel, no contexto Humano, Social e Técnico.

Criaremos dentro dos possíveis elos de proximidade entre os condóminos dos empreendimentos que pretendemos Administrar.

A nossa lógica para o calculo do preço dos nossos serviços é definida pela razão: Qualidade/Quantidade, o que permite estipular preços variaveis de Edificio para Edificio, consoante os Serviços soclicitados.

Assinamos protocolos com várias entidades dentro das necessidades conhecidas deste ramo, nomeadamente: Serviços de Limpeza, Serviços de Jardinagem, Manutenção de Edificios (serviços de conservação), Manutenção de Edificios (grandes obras), Manutenção de Piscinas e Parques Desportivos , e muito importante,
Serviços de Aconselhamento e Acompanhamento Juridico.